التيتانيك العقاري

بعض قرائنا من القطاع العقاري، خاصة الذين يكتبون تعليقات محملة بالغضب، لا يبدو أنهم يفهمون بعض مفاعيل الرأسمالية، ويعتقدون أنهم يجب أن يحققوا عائد سنوي مضمون بنسبة 30٪ على رأس مالهم في العام، سنة ، بعد سنة، بعد سنة، إلى ما لا نهاية.

إنما الحقيقة غير ذلك تماما. كيف تعمل الرأسمالية إذا"؟
يضخ المستثمر رأس المال في مشروع معين، مع العلم أن رأس المال هو في خطر! مما يعني أنه في بعض الأحيان يمكن كسب المال، وأحيانا خسارة المال، مع العائد السنوي المتوقع X٪، دعونا نأخذ 30٪، على سبيل المثال.

فإذا جنى 30٪ سنويا لمدة 30 عاما، كل 100،000 $ سوف تتحول إلى 262 مليون $. لو كانت هذه الحالة حقيقية، ما عليك القيام به هو أن تأخذ المال الذي دفعه والديك للتعليم الجامعي، وضخه في التطوير العقاري للسنوات ال 30 المقبلة، والتقاعد مع 262 مليون $ بعمر 58 سنة! بالطبع هذا خيال هواة، ولا يمت بصلة للرأسمالية.

وبالفعل، فإن الكثير من الهواة يدخلون القطاع العقاري مؤخرا، ولم يكن لهؤلاء أي تجربة أو خبرة  في حالات الركود أو التراجع العقاري، مثلما حدث في التسعينات.

لذلك عندما دخل السوق العقاري ببداية الركود، صدموا ولم يعرفوا ما يجب القيام به، وبالتالي بدلا من خفض الأسعار وجمع مال أقل، أو خسارة القليل من المال، لقد تمسكوا بالأسعار الخيالية القديمة، كالذين تمسكوا بصواري التيتانيك وغرقوا معها.

وسيستمرون بانتظار عودة السياح الخليجيين، أو عودة بعض المغتربين من أصل ال 7 مليون لبناني في البرازيل، كما لو أن الأسباب التي هاجروا بسببها سنة 1890 تغيرت اليوم، أو أولئك الذين في أفريقيا، الذين لا يستطيعون حتى تحويل العملة المحلية التي هبطت قيمتها في البلاد، أو أولئك الموجودين في الخليج، الذين خفضت مكافآتهم السنوية بنسبة ثلثين (بالتناسب مع انخفاض في النفط).
بالمناسبة، عندما نقول بداية الركود، نحن نعني ذلك بكل ما للكلمة من معنى. في غضون بضع سنوات، سوف تنظر إلى الوراء، و تتذكر هذا اليوم، على أنه من الأوقات الجيدة في حياتك، حتى ولو كنت تعتبره الآن أسوأ يوم في حياتك، فالآتي أسوأ.
وهنا نصيحتنا لك: بع الآن بأي سعر كان أو سوف تعلن إفلاسك.

نتوجه ألأن إلى كل شخص من الذين لا يزالوا ينخدعون بكلام و أسعار هؤلاء الدجالين، ولا يزالوا يفكرون بالشراء اليوم، ألقوا نظرة إلى المستقبل القريب، إلى جميع الشقق الفارغة الغير مباعة اليوم، وجميع تلك الموجودة في الصور التي نشرناها، وانظر إلى حالة الاقتصاد، والوضع الأمني ​​الجيوسياسي، وحاول عندها تخمين الأسعار المستقبلية.

وفي الختام، نتوجه إلى المستثمر الذي لا يزال يبني، و يضخ أمواله في السوق العقاري المتدهور، بدلا من اقتطاع خسائره والخروج من دوامة الإنهيار، ونسأله: عندما ترى زملائك ذوي المشاريع المكتملة الغير قادرين على بيع أي وحدة سكنية، والذين 
يضطرون أن يخفضوا الأسعار بشكل كبير، بم تفكر؟

Source:  Real Estate in Lebanon

تخفيض فائدة الإسكان لن يوقف الإنهيار العقاري

لقد سألنا الكثير من الناس عن تأثير تخفيض نسبة الفائدة إلى 3٪ على السوق العقاري.

لنفترض أنك تشتري شقة بمبلغ 200،000 دولار أمريكي. كم من اللبنانيين يملكون 20٪ من هذا المبلغ، أو ما يساوي 40،000 $ كدفعة أولى ؟ من الواضح أن عليهم أن يقترضوا ذلك المال أيضا. الدفعة الشهرية لسداد ال 200،000 $ لمدة 30 عاما بفائدة 3٪ هي 843 $. بطبيعة الحال، هنالك أيضا  دفع اشتراك البناية و البلدية وغيرها ، فلنقل على سبيل المثال 100 $ شهريا. أما التأمين على الحياة و الحريق (وهما عادة إلزاميان)،  فلنقل 67 $ شهريا. وبذلك يصبح إجمالي الدفع الشهري 1000 دولار أمريكي. بالمقابل يبلغ نصيب الفرد من الدخل في هذا البلد 587 دولارا في الشهر (الدخل الفردي في لبنان ينخفض منذ عام 2010 كما هو واضح في الرسم البياني).

دعونا نأخذ زوجين عاملين. الراتب المشترك لهما هو 1،174 $ شهريا. وهذا يعني أن الدفع الشهري لأسرة لبنانية نموذجية سيقتطع 85٪ من دخلها، ويترك لها 174 دولارا شهريا لدفع فاتورة الكهرباء و الماء، لتناول الطعام، لدفع رسوم مدارس الأولاد، لشراء سيارة، ولدفع ثمن البنزين!.

هل بإمكان 174$ تلبية احتياجات فردين لمدة شهر؟ نترك لكم حرية القرار.

Source:  Real Estate in Lebanon

ما هو الفرق بين ركوب سيارة أجرة وشراء شقة؟

ما هو الفرق بين ركوب سيارة أجرة وشراء شقة؟

حين تستدعي سيارة أجرة في هذا البلد، يتوقف السائق ويسألك: "إلى أين تذهب؟".
عندما تخبره عن العنوان الذي تنوي الذهاب اليه، ينظراليك من أعلى إلى أسفل. ثم يقرر:
"50،000 ليرة لبنانية"،  إذا كنت تبدو وكأنك أجنبي، وخاصة إذا كنت خليجي.
"40،000 ليرة لبنانية"، إذا كنت ترتدي رولكس (حتى ولو كانت تقليد) أو ترتدي ملابس جيدة أو تبدو وكأنك مغترب.
ويمكنك الوصول لتسعيرة 10،000 ليرة (على سبيل المثال) إن كنت تعرف المنطقة وتعرف كيف تفاوض. 

هذا المثال هو مثال واقعي لما يحصل عادة، وبشكل يومي لأي أحد يطلب سيارة تاكسي من الشارع في لبنان.

ما هي المشكلة هنا؟ المشكلة بشكل واضح هي غياب الشفافية.

ما هو الحل؟ الشفافية الكاملة عبر استعمال العدادات وعبرإعتماد تسعيرة موحدة و/أوعبر الدفع التلقائي عن طريق بطاقة الائتمان. من دون مفاوضات ولا تلاعب.

بالعودة إلى سؤالنا. ما هو الفرق بين طلب سيارة أجرة وشراء شقة في لبنان؟ الجواب هو لا شيء: هذا ما يحدث عند محاولة شراء شقة (بغض النظر عن حجم عملية البيع).

فإذا كنت ستشتري نقدا وانت ملم بوضع السوق العقاري و تعرف كيف تفاوض فستدفع أقل بنسبة 30٪ الى 40% من السعر الذي سيدفعه اي أحد لا يعرف حقيقة السوق. أما إذا كنت بحاجة الى قرض، وخاصة من دون دفعة أولى، (حيث على البائع أن يوقع على رسالة احتيال غير قانونية مدعيا أنك دفعت بالفعل 25٪)  فسوف يكون السعر الخاص بك أعلى بكثير (لنفس الشقة). وكلما كان "يساعدك" كلما زاد المبلغ الذي ستدفعه. وكلما ازدادت سذاجة المشتري فسيرتفع السعر الذي سيشتري به.

ما هو الحل هنا لحماية المستهلك؟ شفافية الأسعار. نشر جميع أسعار المبيعات حتى يعرف الناس بالضبط ما تم دفعه.

بالطبع، نحن على يقين ان الطبقة الحاكمة في لبنان لن تعمل على تحسين الوضع ولا المساعدة عبر إرساء الشفافية. بل على العكس، بعض أفراد هذه الطبقة يهمهم تغييب الشفافية لزيادة أرباحهم الخاصة. ذلك بسبب وجود تضارب في المصالح لدى بعض افراد الطبقة الحاكمة في لبنان، بحيث يملك بعض الزعماء والوزراء أغلبية المصارف وشركات العقارات الضخمة.

هنا يأتي دورنا، نحن نسعى لزيادة الشفافية في السوق العقاري عبر نشر الحقائق والدراسات العلمية...

Source:  Real Estate in Lebanon

ما هي اسباب الإنهيار المتوقع للقطاع العقاري؟ - الجزء الأول

لماذا سيستمر التخفيض في أسعار العقارات؟

نسمع خلال هذه الأيام الكثير من الأقاويل الغير منطقية التي تتناول موضوع القطاع العقاري في لبنان. هذا المقال مخصص لدحض  مقولة أن أكثرية المطورين العقاريين يملكون الكثير من المال (ليس صحيحا) ويمكن أن ينتظروا 10 أو 20 عاما دون بيع الشقق التي يملكونها، حتى يحصلوا على السعر الذي يناسبهم. هذه المقولة ساذجة وغير مبنية على منطق علمي ومالي سليم.   

دعونا نأخذ على سبيل المثال سعر 100,000$  للشقة.

سؤال 1: دعونا نقول أن المطور ينتظر 20 عاما، وأخيرا يستطيع أن يبيع شقته ب 100,000$ . هل فاز؟

الجواب: كلا. بعد 20 سنة ستفقد ال 100,000$ من قيمتها الشرائية بسبب التضخم، لتصبح مساوية ل 37,688 $ (اعتمدنا 5% كمعدل للتضخم السنوي).

سؤال 2: إذا خفض هذا البائع سعر الشقة من 100 ألف دولار إلى النصف وبيعت اليوم بسعر 50 الف دولار، ثم أعاد استثمار 50 ألف دولار لمدة 20 عاما في سندات الخزينة اللبنانية، التي تدفع قسيمة 8.5٪، ماذا سيكسب في 20 عاما؟

الجواب هو: 255,602 $

وهذا ما يحدث عندما يقرر الناس الذين ليس لديهم خبرة في اسهل اسس علوم المال والرياضيات أن يصبحوا مستثمرين عقاريين. عندها كل ما يفعلونه هو اللجوء الى خداع الناس للشراء بأسعار مبالغ بها مستغلين غياب الشفافية في السوق العقاري. ولكن ليس لوقت طويل لأنه اصبح معلوماً أن الأسعار إنخفضت (وبدأت تنهار) واصبح من الأصعب إستغلال الناس من جهة وانخفضت القدرة الشرائية للناس والطلب على العقارات من جهة أُخرى.

لذلك سيستمر المطورون العقاريون بتخفيض الأسعار لمحاولة بيع (بأي ثمن) قدرالمستطاع ما يملكون من عقارات للتخفيف من خسائرهم. هذا احد أسباب الإنهيار الكامل الذي سيطال القطاع العقاري في لبنان (الأسباب الأخرى سنتكلم عنها في مقالات لاحقة).

Source:  Real Estate in Lebanon

أسطورة الشقق الكبيرة مقابل الشقق الصغيرة

أسطورة الشقق الكبيرة مقابل الشقق الصغيرة:

وبعد فترة طويلة من إنكار ونفي الأنخفاض  في اسعار الشقق، أقر معظم الناس الآن بأن هناك انخفاضا كبيرا في الأسعار. ومع ذلك، فإن العديد من هؤلاء الأشخاص الذين كانوا يدعون أن "الأسعار في لبنان لا تنخفض" أو "الأسعار لم تنخفض -انما ليس هنالك اي شراء او بيع" وغيرها من مقولات، قد غيروا الآن ادعائهم قليلا. انهم يدّعون الآن أن الشقق الكبيرة قد انخفض سعرها فعلاً، ولكن الشقق الصغيرة حافظت على اسعارها.

 الغرض من مقال اليوم هو تحليل هذا الادعاء السخيف.

على سبيل المثال، دعونا نعتبر أن الشقة الكبيرة حجمها 200 متر مربع أو أكثر، والشقة الصغيرة أصغر من 200 متر مربع، ولأغراض هذا التوضيح، دعونا نستخدم 150 متر مربع كحجم لشقة صغيرة (ليس من الضروري استخدام 200 و 150؛ المنطق هو نفسه لأي زوج من الأرقام التي تختارها). لنفترض أن الأسعار في هذا المبنى هي 2000 دولار / متر مربع وكلتا الشقتين في نفس الطابق. سعر شقة ال 200 متر مربع هو 400،000 $ وسعر شقة ال 150 متر مربع هو 300،000 $ (استعملنا نفس السعر للمتر المربع).

 دعونا نعتبر أن شقة ال 200 متر مربع قد انخفض سعرها الآن بنسبة 25٪ (النسبة التي تحدث عنها السيد مكارم في مقال كنا قد نشرناه من قبل) ودعونا نعتبر أن شقة ال 150 متر مربع لم يتغير سعرها (كما يحاول ان يسوق البعض). لذلك، الآن شقة ال 200 متر اصبح سعرها 300،000 $، في حين أن مالك شقة ال 150 متر مربع لا يزال يطالب بعناد ب 300،000 $!!! لنفترض انك المشتري المحتمل الذي تبلغ ميزانيته 300،000 دولار، التي كانت تسمح لك أصلا بشراء شقة ال 150 متر مربع، (ولكن ليس ال 200 متر مربع) ماذا ستشتري الان؟ شقة ال 200 متر التي اصبح سعرها 300،000$ بعض الانخفاض او ستشتري شقة ال 150 متر التي لم ينخفض سعرها وبقي 300،000$؟

من الواضح أن شقق ال 200 متر مربع ستباع بسرعة اكبر في هذه الحالة، ويختفي الطلب على شقق ال 150 متر مربع, في حين أن الناس اللذين كانوا قادرين ان يشتروا شقق ال 150 متر مربع سيشترون شقق ال 200 متر مربع. كما ترون، لا توجد طريقة منطقية و علمية لخفض سعر شقة ال 200 متر مربع دون خفض سعر الشقق الاصغر حجماً.

بطبيعة الحال، هناك تشوهات في السوق تجعل بعض الذين يشترون الشقق الصغيرة يدفعون أكثر مما ينبغي، فإذا كنت مشتريا ساذجا "لشقة صغيرة" غير مطلع على حركة السوق سوف تدفع مبالغ زائدة. وأذا كنت مستخدم لقرض إسكان بنسبة 100٪ (عبر الاحتيال بالاشتراك مع البائع لعدم دفع دفعة اولى)، فسيخدعك البائع ليجعلك  تدفع مبالغ زائدة مقابل "مساعدتك" على الاحتيال لشراء الشقة الصغيرة. هناك أيضا تشوهات في السوق لأن عادة، الذين يشترون الشقق الكبيرة هم أكثر اطلاعا ولن يسمحوا للبائع بخداعهم من خلال لعبة المساعدة/الدفع الزائد (بعد الآن).

إذا كنت  من المشترين نقدا او من المشترين المطلعين على حركة السوق، وتريد شراء شقة صغيرة او كبيرة، سوف تحصل على خصم 30٪ واكثر (الخصومات وصلت الى 40% في بعض الحالات) - لا شك في ذلك.

Source:  Real Estate in Lebanon