ما هي اسباب الإنهيار المتوقع للقطاع العقاري؟ - الجزء الأول

لماذا سيستمر التخفيض في أسعار العقارات؟

نسمع خلال هذه الأيام الكثير من الأقاويل الغير منطقية التي تتناول موضوع القطاع العقاري في لبنان. هذا المقال مخصص لدحض  مقولة أن أكثرية المطورين العقاريين يملكون الكثير من المال (ليس صحيحا) ويمكن أن ينتظروا 10 أو 20 عاما دون بيع الشقق التي يملكونها، حتى يحصلوا على السعر الذي يناسبهم. هذه المقولة ساذجة وغير مبنية على منطق علمي ومالي سليم.   

دعونا نأخذ على سبيل المثال سعر 100,000$  للشقة.

سؤال 1: دعونا نقول أن المطور ينتظر 20 عاما، وأخيرا يستطيع أن يبيع شقته ب 100,000$ . هل فاز؟

الجواب: كلا. بعد 20 سنة ستفقد ال 100,000$ من قيمتها الشرائية بسبب التضخم، لتصبح مساوية ل 37,688 $ (اعتمدنا 5% كمعدل للتضخم السنوي).

سؤال 2: إذا خفض هذا البائع سعر الشقة من 100 ألف دولار إلى النصف وبيعت اليوم بسعر 50 الف دولار، ثم أعاد استثمار 50 ألف دولار لمدة 20 عاما في سندات الخزينة اللبنانية، التي تدفع قسيمة 8.5٪، ماذا سيكسب في 20 عاما؟

الجواب هو: 255,602 $

وهذا ما يحدث عندما يقرر الناس الذين ليس لديهم خبرة في اسهل اسس علوم المال والرياضيات أن يصبحوا مستثمرين عقاريين. عندها كل ما يفعلونه هو اللجوء الى خداع الناس للشراء بأسعار مبالغ بها مستغلين غياب الشفافية في السوق العقاري. ولكن ليس لوقت طويل لأنه اصبح معلوماً أن الأسعار إنخفضت (وبدأت تنهار) واصبح من الأصعب إستغلال الناس من جهة وانخفضت القدرة الشرائية للناس والطلب على العقارات من جهة أُخرى.

لذلك سيستمر المطورون العقاريون بتخفيض الأسعار لمحاولة بيع (بأي ثمن) قدرالمستطاع ما يملكون من عقارات للتخفيف من خسائرهم. هذا احد أسباب الإنهيار الكامل الذي سيطال القطاع العقاري في لبنان (الأسباب الأخرى سنتكلم عنها في مقالات لاحقة).

Source:  Real Estate in Lebanon