1

الجمعة، 4 مايو 2018

كيف دمّر القطاع العقاري الإقتصاد اللبناني؟


هل تعرف أن الايجارات المرتفعة هي السبب الرئيسي لفشل واقفال العديد من المصالح التجارية والصناعية والمطاعم في لبنان؟
الايجارات المرتفعة سببت غلاء الاسعار بشكل يزيد عن القدرة الشرائية للمواطن اللبناني وللسائح المحتمل ..
هل تعرف ان هذا دمرّ السياحة والتجارة والصناعة.. وزاد البطالة؟ نعم، هذا القطاع دمرّ الاقتصاد اللبناني لمصلحة البعض وبدعم ومشاركة المسؤولين في الدولة اللبنانية..

السبت، 16 ديسمبر 2017

العقارات في لبنان متجهة نحو الإنهيار!!



العقارات في لبنان متجهة نحو الإنهيار!!

لا تستعجلوا بالشراء... فكما توقعنا على صفحتنا  منذ سنة ونصف فقد إنخفضت الأسعار بنسبة وصلت ل40% لحد الان.

ان اسعار العقارات في لبنان ستستمر بالانخفاض التدريجي لتصل الى مرحلة الانهيار الكامل . نتوقع أن يصل الإنخفاض لنسبة 70% وأكثر.

ما هو دورنا؟

 نحن نسعى لزيادة الشفافية في السوق العقاري عبر نشر الحقائق والدراسات العلمية. 


لمزيد من المعلومات تابعوا صفحتنا على الفيسبوك:Real Estate in Lebanon

Real Estate in Lebanon

Your only source for the truth about properties in Lebanon




الاثنين، 27 نوفمبر 2017

الفقاعة العقارية: ألإنفجار قادم من المصارف!


الفقاعة العقارية تتضخّم من كل جوانبها. فإلى جانب التخمة في مخزون الشقق المبنية التي «تحبس» مئات ملايين الدولارات، هناك ورم تمويلي ينذر بالأسوأ، بعدما تبيّن أن انكشاف المصارف على الديون العقارية لا يقتصر على ديون الأسر والمقاولين وما يتفرّع عنهم، بل يمتّد إلى ديون تجارية بضمانات عقارية. أما الجانب الأكثر قسوة في هذا المشهد فهو وسم لبنان بكل هذه البشاعة العمرانية!
هناك أدلّة كثيرة على وجود ورم عقاري ــ مالي مخيف في لبنان. لا يتعلق الأمر بتورّم الأسعار إلى حدّ الجنون في فترة ما بعد 2007 والتدفقات المالية الخارجية التي تخللتها فحسب، بل هي فقاعة تغذّت أيضاً على نظرية استحالة انكسار أسعار العقارات، ما خلق حافزاً للاستمرار في عمليات التشييد والمضاربات أملاً بالأرباح السهلة والسريعة، ووفّر تمويلاً مصرفياً متعدّد المستويات من تمويل شراء المساكن إلى ديون المقاولين وتجار العقارات وما يتفرّع عنهم، إضافة إلى ديون تجارية وشخصية بضمانات عقارية.
رغم ذلك، لا اعتراف بهذه الفقاعة بعد. إذ أن منظّري «النموذج» الاقتصادي اللبناني يأملون في «تنفيسها» والتخفيف من انتشار ورمها في القطاع المصرفي. ولا يزال هؤلاء يعتقدون بأن مؤتمراً بعنوان «القطاع العقاري أساس للنموّ الاقتصادي» يمكنه إخفاء حقيقة الورم ومصدره. وفي الواقع، فإن المؤتمر الذي عقد أمس، في فندق فينيسيا، لم يتطرّق إلى المشهد الفعلي في القطاع، ولم يدخل في نقاش حول حقيقة دوره كأداة لتمويل السياسات النقدية وضعف قدرته على تلبية حاجتها، بل شهد سعياً لتحويل تجار العقارات، الذين راكموا الثروات شبه المجانية، إلى «ضحايا» تجوز مساعدتهم في «محنتهم»، منعاً لانهيار إحدى ركائز النموذج الاقتصادي اللبناني. خرج هؤلاء التجّار إلى المنبر رغبة في غرف المزيد من «الدعم» من المال العام. لم يكتفوا بالإمعان في استغلال فوضى العمران وتشويه لبنان، والاستفادة من مزراب الدعم المفتوح في مصرف لبنان، بل يريدون المزيد، أي تدفيع اللبنانيين «الثمن».
التجربة الاسبانية
المعطيات التي وردت في المؤتمر كافية للدلالة على وجود الفقاعة وعلى الهدف المضمر بالغَرف من المال العام. فقد قال رئيس جمعية تجار بيروت نقولا شماس إن القطاع العقاري يعاني من «تخمة في المعروض»، موضحاً أن هناك «ملايين الأمتار المربعة غير المباعة في بيروت». وأشار إلى أن لبنان «لم يتعلم من تجارب دول أخرى. في اسبانيا تبيّن أنهم كانوا يبنون مساحات تكفي لسدّ حاجات إيطاليا وألمانيا وفرنسا، ولا يزالون اليوم يعانون من أثر هذه المشكلة. أما الأزمة العالمية التي بدأت في نهاية 2008 فبدأت عقارية في الولايات المتحدة، وتحوّلت إلى مصرفية في وول ستريت، وانتهت نقدية في أوروبا». ولفت شمّاس الى أن «سرعة دوران المخزون العقاري في لبنان تزيد على ألف يوم فيما هي في الولايات المتحدة 100 يوم. الوضع في لبنان أخطر نظراً الى انكشاف المصارف على القطاع العقاري ضمن ثلاثة مستويات: قروض السكن، قروض المقاولين والمتعهدين وفروعهم، وقروض أخرى بضمانات عقارية».
كلام شماس استند إلى تقرير لصندوق النقد الدولي عن حجم الانكشاف المصرفي على القطاع العقاري، وتضمن معطيات عن وجود ديون عقارية توازي 90% من مجمل محفظة القروض. وأوضح أن هناك «أموالاً طائلة محبوسة في القطاع، لا بل عشرات المليارات من الدولارات التي يجب العمل على تسييلها وضخها في الاقتصاد». ليخلص إلى أنه يجب أن تكون هناك «حوافز» متعددة الجهات بهدف «ضخّ السيولة في القطاع العقاري وإعادة النظر في بعض تعاميم مصرف لبنان لجهة تحفيز عمليات الاستحواذ على الشركات العقارية المتعثّرة». وهذا الأمر، في رأيه، يعالج أزمة مخزون الشقق غير المباعة ويفرج عن «المليارات المسجونة».
كلام رئيس غرفة التجارة والصناعة والزراعة في بيروت محمد شقير وجبل لبنان صبّ في السياق نفسه، إذ طالب بـ «سياسة تحفيزية أبرز ركائزها إعفاء اللبنانيين المغتربين من رسوم التسجيل لمدة سنتين، وإعطاء الاجانب الراغبين بشراء شقق فخمة يفوق سعرها المليون دولار إقامة دائمة في لبنان، وحصر إجراء التخمين العقاري بجهة واحدة مع اعتماد معايير موحدة وواضحة». وأوضح أن هذه الاقتراحات «ستسلّم قريباً إلى الرئيس سعد الحريري للعمل على تحقيقها مع غيرها من المطالب لأن وضع القطاع لا يتحمل المزيد من التأجيل».
الورم الخطير
تأتي هذه المطالب في عزّ الصراع «الخفي» بين تجار العقارات والمصارف حول توزيع أعباء الديون العقارية بينهما. الأمر أبعد من بضعة متحدثين في قاعة فندقية يكرّرون عبارات مدح الذات. فقد لجأ التجّار إلى مؤتمر للترويج لفكرة التحفيز والدعم من خلال تقديم توصيف للأزمة كان مرفوضاً منهم، بعدما وصل الورم إلى مرحلة خطيرة بسبب ركود المبيعات وتراجع الأسعار.
ولم تفلح محاولات تحفيز المبيعات التي قام بها مصرف لبنان في تنفيس الورم، بل زاد الأمر صعوبة مع تقدّم الوقت، وهو ما دفع «المركزي» إلى القيام بمبادرات لتحفيز المبيعات بعيداً عن تحفيز القدرة الشرائية، عبر منح المصارف إعفاءات وحوافز مقابل تقديم قروض سكنية مدعومة، واقرار إجراءات لمعالجة أزمة الديون العقارية لم تفض إلى نتيجة. فحتى الآن لم يبدأ التطبيق الفعلي للتعميم الأساسي رقم 135 الصادر في تشرين الأول 2015 والذي يتيح إعادة هيكلة القروض وإطفاء قيمتها الكاملة أو جزئياً، بقيمة العقارات والمساهمات وحصص الشراكة مقابل حصول المصارف على حسم 50% من السندات لأجل التي تحملها لدى مصرف لبنان. وفي تموز الماضي تمنّى حاكم مصرف لبنان رياض سلامة على إدارات المصارف اللجوء إلى تملك العقارات، عارضاً عليها تمديد مهلة تصفيتها من 5 سنوات إلى 15 سنة. لكن محاولات «الإغراء» فشلت حتى الآن رغم وجود مفاوضات بين بعض التجار والمصارف الدائنة لم تصل إلى نتيجة محسومة بعد.
الأمر نفسه ينطبق على التعميم 427 الذي يستثني المصارف من الحظر المفروض عليها لتنفيذ عمليات السمسرة العقارية أو تمويل المضاربة العقارية أو عمليات شراء عقارات مبنية بهدف إعادة بيعها. التعميم يعدّل المادة الثالثة من القرار 7776 ليتيح للمصارف والمؤسسات العقارية «إنشاء شركات عقارية يكون موضوعها محصوراً بشراء عقارات مبنية في لبنان أو أقسام فيها مفرزة أو قيد الإفراز، على أن تكون ممولة بتسهيلات مصرفية قائمة ولا تقل عن 50% من قيمة العقارات المنوي تملكها». ومن شروط هذا التعديل «وجوب تسييل العقارات المتملكة خلال فترة زمنية لا تتعدى 10 سنوات من تاريخها» على أن تسدّد الشركات العقارية ثمن العقارات المتملكة على النحو الآتي: 40% من أموالها الخاصة، 60% من التسهيلات المصرفية».
الوحش العقاري
واللافت أن المتحدثين الرئيسيين في المؤتمر أغفلوا، عمداً، الحديث عن الأسعار التي انهارت في الفترة الأخيرة رغم غرور التجار وتفاخرهم بقدراتهم المالية الكبيرة. هذه القدرات تضاءلت على مدى السنوات الماضية حين بدأت الفوائد المصرفية تأكل الارباح المرتقبة من المشاريع العمرانية. لذا، فالهمّ اليوم لدى التجار أن تكون الأسعار المعلنة والرائجة في مستويات مرتفعة للانقضاض على أي فرصة قد تظهر في ظل ظروف سياسية ما، غافلين عن الاسعار العادلة التي تحتسب بالاستناد إلى علاقة العقارات بمستويات الدخل. وكل ذلك بهدف ترك الأسعار «المكسورة» بعيداً عن العلنية.
إذاً، محاولات «تنفيس» الفقاعة لم تحقق أي نجاح، ما يترك الأبواب مفتوحة أمام انكسار الأسعار أكثر فأكثر، وربما وصولاً إلى انفجار يعبّر عن تصحيحٍ ما في مسار القطاع وهيكليته وارتباطه بالمصارف وعلاقة مصرف لبنان به وبمستويات الدخل... إلا أن كل ذلك لا يصلح التشوّه العمراني الذي انتشر خلال السنوات الماضية وترك المدن والقرى فريسة الوحش العقاري. شماس يعتقد ان الوقت حان «للانكباب على التنظيم المدني بعد فوضى عمرانية في كل المناطق. يجب إعادة الجمالية والهندسة والعمارة إلى لبنان. نأسف لما أصاب لبنان من بشاعة عمرانية. يجب إقرار سياسة إسكانية للمواءمة بين المدن والقرى على مساحة لبنان وبهدف تكريس تناغم عمراني يراعي مكان السكن بعد ما شهدناه من ديموغرافيا فتاكة».
قطاع مكلف
يقول رئيس جمعية تجار بيروت نقولا شماس إن قطاع العقارات والبناء في لبنان يمثّل بين 35% و40% من الاصول الملموسة. ويستند شماس إلى دراسة أجراها «كريدي سويس» تشير إلى أن قيمة الممتلكات غير المنقولة في لبنان تفوق قيمة الممتلكات المنقولة. «أهمية هذا الأمر أنه في الأيام الجيدة يشكّل القطاع العقاري رافعة للاقتصاد، إلا أنه في أوقات الأزمات فإن هذه الرافعة التمويلية تكبّد الاقتصاد أعباء كبيرة».
الشقق الراكدة
كرّر رئيس غرفة التجارة والصناعة والزراعة في بيروت وجبل لبنان محمد شقير كلامه السابق عن تراجع عدد الشقق المبنية من نحو 28 ألف شقة سنوياً إلى نحو 16 ألفاً، مشيراً إلى وجود أكثر من 4000 شقة فخمة في حالة جمود قيمتها تفوق الـ4 مليارات دولار، فضلا عن ان ديون المصارف لهذا القطاع فاقت الـ18 مليار دولار (ديون المقاولين وما يتفرع عنهم وديون الأسر).
كاتب المقال : محمد وهبة
المصدر: الأخبار

The original link: https://www.al-akhbar.com/node/287073

Real Estate in Lebanon: Your only source for the truth about properties in Lebanon


الاثنين، 16 أكتوبر 2017

سلسلة "المنطق ألأعوج" -- الجزء الثاني



  1. متوسط سعر الشقة في لبنان 130 الف دولار - كمبيالتها الشهرية عبر مؤسسة الاسكان تساوي حوالي ال ٧٠٠ دولار ..بينما متوسط الدخل الفردي الشهري في لبنان ٥٨٠ دولار ..                                                                                                                                                                                    
  2. اصحاب المنطق الاعوج بقولوا انه تجار العمار مش ممكن يخسروا وعطول بيربحوا.. كرمال هيك الاسعار ما بتنزل..                                                                  يا جماعة لو عنجد في استثمار عطول ربحان كان كل العالم ما اشتغلت الا فيه..بأي استثمار في ربح وخسارة -- وهلق بدكن تبلشوا تسمعوا عن خسائر تجار العقارات اكثر واكثر ..                                                                                                                                                                                            
  3. الناس اصحاب المنطق الأعوج عم يقولوا انه نحن عم ننشر السلبية وعم انق... الرد تبعنا انه نحن عم ننشر تقييمنا الموضوعي لحاضر ومستقبل القطاع العقاري.. وعلى فكرة انخفاض الاسعار شي منيح للمواطن والاقتصاد .. تابعوا المقال التالي لمعرفة فوائد الانهيار المرتقب للعقارات.             https://realestateinlebanonfacts.blogspot.com/2017/08/Benefits-of-the-Collpase-of-the-Lebanese-Real-Estate.html Done                                                                                                               
  4. اصحاب المنطق الاعوج بقولوا انه شغلة منيحة تقسيط شقة معمرة بأسوء مواصفات العمار ع ٣٠ سنة وتكون الشقة مسعرة كذا مرة اكتر من سعرها المنطقي... لان هالشي احسن من الاجار وبتبقى لولادن...
    اولا، هاي الشقق الي عم تتعمر يا جماعة بعد ٣٠ سنة بصير بدها صيانة باكثر من سعرها.. يعني لاولاد ما استفادوا..
    ثانيا، الاسعار بلشت تتصحح وبدا تنهار يعني عم تقسط شي رح يصير قيمة القرض تبعه اكبر باضعاف من قيمته..
    ثالثا، انت وعم تقسطها ما فيك تبيعا اذا كنت مضطر تنقل مكان عملك او اذا طلعت الجيرة ما بتنطاق..
    رابعا، اذا خرب عندك شي من المرافق ( facilities ) بالبيت متل سخان المي أو المكيف المركزي أو تسريب مي من التمديدات المخفية الخ بتكون مسؤولية التصليح المكلفة جدا عليك.
    الخ                                                                                                                                                                                  
  5. منطق اعوج انك تصدق كل خبار الختيارية مثل:
    -انه العقارات افضل استثمار😂😂..
    -ما تفتح الشمسية بالبيت احلى ما يموت حدا 😂..
    الخ                                                                                                                 
                                                                                                         
  6. المنطق الاعوج انه جماعة التطوير العقاري ناطرين الخليجي يشتري بلبنان بأسعار خيالية بالوقت الي في انهيارات بالقطاعات العقارية بالخليج.
Source: Real Estate in Lebanon



Your only source for the truth about properties in Lebanon



السبت، 14 أكتوبر 2017

Are property prices in Lebanon justified?


To answer this question a comparison should be made between real estate in Lebanon and real estate in other countries.

For this purpose, we decided to make a simple comparison between Qatar and Lebanon.

A comparative table was developed. This table shows the main indexes for a country’s performance, in the major areas of peace, quality of infrastructure, quality of living, ease-of-doing-business, environment, health and wellbeing, economic freedom, corruption, Public debt, prosperity,  and passport power.

Data has been collected from renowned International Websites.

The idea is to answer the question through simple, undeniable facts.



Looking at the table above, it is clear that Qatar outperforms Lebanon, and by some good margins, in ALL areas.
Furthermore, no improvement seems visible in the future for Lebanon. On the contrary the country is drowning in major issues such as:
·         Financial and Debt crisis;
·         Syrian refugees’ crisis;
·         Rising unemployment;
·         Decreasing GDP;
·         Electricity crisis;
·         Garbage crisis; 
What’s more troubling is that no real actions are planned to resolve all those issues. There is no plan to tackle corruption, no urban planning to improve infrastructure and reduce traffic, no financial planning to reduce debt, no planning to resolve the electricity and garbage problem.

It would be important also to mention that, unlike in Lebanon, the government in Qatar has strict monitoring policies regarding food, illegal businesses, piracy and theft etc…  Qatar also ensures that processing of municipal, governmental and legislative requirements is made easy without much headache. Transportation is cheap, a metro in Doha is being constructed, and vehicles prices are much cheaper than in Lebanon (due to customs).


Keep in mind that if you compare apartment rent, you will find out that the rent in Qatar includes:
•             Free electricity 24h unlimited
•             Free Comprehensive Maintenance
•             High speed/Free WiFi unlimited
•             Free water 24h unlimited (NOTE: Desert)
•             No parking problem
•             Calm Neighborhood (enforced by law)

Besides Doha is considered best place in the world to move (according to HSBC Expatexplorer surey)

So, why is real estate price in Lebanon much higher than Qatar?
Are property prices in Lebanon justified?


Author: Fan of Real Estate in Lebanon

الجمعة، 13 أكتوبر 2017

سلسلة "المنطق ألأعوج" -- الجزء ألأول




  1. منطق الاعوج تبع بعض الناس: طبيعي وشغلة كتير عادية يطلع سعر العقار من ١٠٠ الف دولار ل ٥٠٠ الف دولار ب ٥ سنين... بينما مش طبيعي وغريب انه ينزل من ٥٠٠ الف ل ١٥٠ الف...                                                                                                                                                           
  2. منطق الاعوج تبع بعض الناس: سعر الشقق الي تحت ال ٢٠٠ متر ما نزل.. بس نزل سعر الشقق الاكبر.
    شرح الاعوجاج بالنظرية: يعني بحسب هاي النظرية صار سعر شقة ال ٢٥٠ متر (على سبيل المثال) مثل سعر شقة ال ٢٠٠ متر ... وهيدا الشي مش منطقي لان ساعتها ما بقى حدا بيشتري تبع ال٢٠٠ متر ...
    فاكيد بس ترخص الشقق الكبيرة بدا ترخص الشقق الصغيرة.                                                                                                                      
  3. منطق الاعوج تبع بعض الناس: اسعار العقارات ما بتنزل لان الناس عم تزيد ولبنان صغير.
    طيب لاي يا صاحب المنطق الاعوج، الاسعار زادت ٤ و ه مرات ب٥ سنين بينما معدل زيادة السكان السنوية في لبنان هي ١% فقط؟؟
    و لاي انخفضت اسعار العقارات سنة ال١٩٩٥ بنسبة ٣٥%؟ كان بوقتها عم يتراجع عدد السكان؟ ؟
    ولاي بعض المدن الي فيها كثافة اكبر من بيروت اسعار العقارات فيها اقل بكتير من بيروت؟؟                                                                                                                                                                                               
  4. منطق الاعوج تبع بعض الناس: اسعار العقارات ما بحياتا نزلت بلبنان ..
    يا جماعة، مثل أي أصول (Asset) أسعار العقارات بلبنان بتطلع وبتنزل كل فترة مع حركة السوق..
    للي نسي او يلي زغير بالعمر وما بيعرف... هيدا المقال من أرشيف الديار هو دليل على ألإنخفاض الكبير بالأسعار الي صار بلبنان سنة ال 1995:https://realestateinlebanonfacts.blogspot.com/…/Collapse-of…



Source: Real Estate in Lebanon


Your only source for the truth about properties in Lebanon

الخميس، 12 أكتوبر 2017

بالأرقام!! لماذا سعر الشقة في لبنان لا يجب أن يتخطى ال 30 الف دولار؟


لماذا سعر الشقة في لبنان لا يجب أن يتخطى ال 30 الف دولار؟

هل تعرف أن متوسط سعر الشقة في الولايات المتحدة الأمريكية يبلغ 230 الف دولار بينما متوسط الدخل الفردي السنوي للمواطن الأمريكي هو 56 الف دولار؟

في المقابل، هل تعلم أن متوسط سعر الشقة في لبنان يبلغ 133 الف دولار بينما متوسط الدخل الفردي السنوي هو 7 الاف دولار فقط (في ظل شبه غياب للطلب الخارجي)؟

 هل هذا منطقي؟؟؟   

بالطبع لا. في ظل شبه غياب للطلب الخارجي، إذا طبقنا القاعدة الثلاثية فلا يجب ان يتخطى متوسط سعر الشقة في لبنان ال 30 الف دولار خصوصا في ظل غياب الكهرباء الدائمة ومياه الشرب والانترنت السريع وفي ظل تدني مستوى (او غياب) كل باقي الخدمات الاساسية وفي ظل تدني 
مستوى البناء بشكل عام.

على كل حال، الفقاعة العقارية لا يمكن ان تستمر وقد بدأت بالانفجار وستعود اسعار العقارات لمستوياتها المنطقية خلال الفترة المقبلة

Source:  Real Estate in Lebanon



"And if all others accepted the lie which the Party imposed—if all records told the same tale—then the lie passed into history and became truth. Who controls the past controls the future ... who controls the present controls the past."
George Orwell, 1984