لماذا ستباع الشقق في لبنان بأقل من تكلفتها؟

لماذا ستباع الشقق في لبنان بأقل من تكلفتها؟

سعر الأرض ليس له تأثير على سعر مبيع الشقق! (هذه حقيقة يدركها ذوي العلم و الخبرة في القطاع الإقتصادي والمالي).إنما العكس صحيح تماماً! سعر الشقق هو الذي يحدد سعر الأرض. كلما ازداد سعر مبيع الشقق، إزداد سعر مبيع الأراضي، و السبب يعود إلى زيادة الطلب عليها في تلك الحالة. أما في حال إنخفاض أسعار الشقق، كما هي الحال الآن، تنخفض أسعار الأراضي، خاصة بعد دخول الهواة على السوق العقاري في السنوات العشر الأخيرة.

وكلفة البناء ليس لها تأثير على سعر المبيع أيضاً. إنما كلفة البناء تحدد ربح أو خسارة المطور العقاري بعد البناء و البيع. العرض و الطلب هو الذي يحدد السعر. بإختصار، إن كان هنالك الكثير من الشقق المعروضة للبيع، وليس هنالك من ناس يريدون (يستطيعون) الشراء، ستهبط الأسعار، لا محال.

نحن نتوقع بأن أسعار العقارات ستنخفض خلال الفترة المقبلة بنسبة تزيد عن ال70% (بالمقارنة مع اعلى سعر وصلت اليه العقارات خلال السنوات االماضية) وستباع العقارات باسعار تقل عن تكلفتها.

المصدر:  Real Estate in Lebanon

Land cost has absolutely nothing to do with the price at which you're able to sell your apartment, anybody with any formal training in economics or finance, would know that. In fact, it's the other way around. Housing prices are what determine land prices. The higher you can sell your apartment, the higher land prices go because of more people like you entering the sector. Of course, the reverse is true. If house prices fall, land prices fall, especially after some late entrant morons (those who entered the business in the last 10 years) who think they understand real estate. 

Cost of construction has absolutely nothing to do with the price at which you can sell. Cost of construction determines if you'll make money or lose money after you've finished construction. Price is determined by supply and demand. In short, if there are too many apartments and not enough people with cash to buy, prices drop. End of story

How to Negotiate a Major Price Reduction in Property Today

How to Negotiate a Major Price Reduction in Property Today.

A lot of people have said to us that they haven't witnessed discounts. Let me start this article by saying that even though we believe massive discounts are being given already, we do not recommend that you buy yet. You should wait another couple of years for the best prices to show. We think the market will keep dropping relentlessly for many years, and the low won't be for another few more years. If you wait until 2018 or 2019, the sellers will be puking discounts. We guarantee it.

As to why many sellers haven't been easily showing you discounts, it's because they've been operating this way for years and they can detect the lack of confidence and doubt in you, and if they feel that you don't believe there are discounts, they certainly won't give them to you. In other words, they're still behaving like wolves, and you're still behaving like sheep.

That said, if you absolutely insist on buying now, here are our tips for how to not be a sheep so that the wolves won't eat you:

1. Don't fall in love with the place you want to buy! Fall in love with your wife or husband, not with the apartment you want to buy. There are thousands of more apartments to choose from.
2. If you love it, don't show that you love it! Keep a poker face!
3. If you have a very "expressive" wife (or husband), don't take her (or him) with you to the negotiations and during the showing don't let them express how beautiful the apartment is. Keep the comments like that for when you get home.
4. Present yourself as a cash buyer even if you're not. So decouple the price negotiation from the issue of how you will finance the purchase. When he asks you how you'll pay, tell him your parents are buying you the place or you have savings. After you've agreed on the price, then say "actually I now need an Iskan loan because my parents don't want me to buy this apartment and they want me to buy another one, so they won't pay for this one". This would scare him because it shows you have another option and that one is fully financed. However, it also might cause him to back down from the agreed price, but at least it gives you a good indication of where he's willing to get to in price.
5. BE PREPARED TO WALK AWAY at any point when he's not being cooperative. Say, "look there are other people who are being more flexible on the price, and although I like your apartment, I think I'll go back there." When he asks who they are (so he can rip into the "quality" of their work), just tell him that it doesn't matter.
6. If he starts with the line that you'd better buy now because prices will go up soon and that this is the best time to buy, tell him you don't believe this and to just look around at all the empty buildings and more still being built every day.
7. Be prepared to walk away and look somewhere else! Don't let him sense that you're in love with his apartment!
8. Don't be afraid to say that this is your "best and final offer" or "take it or leave it" just like they did in the good times.
9. Shop around and negotiate with several sellers at the same time. This isn't marriage. You don't have to be faithful.
10. Good luck!


Source:  Real Estate in Lebanon

كيف يتم الاحتيال عند بيع العقارات؟

حين تستدعي سيارة أجرة في هذا البلد، يتوقف السائق ويسألك: "إلى أين تذهب؟".
عندما تخبره عن العنوان الذي تنوي الذهاب اليه، ينظراليك من أعلى إلى أسفل. ثم يقرر:
"50،000 ليرة لبنانية"،  إذا كنت تبدو وكأنك أجنبي، وخاصة إذا كنت خليجي.
"40،000 ليرة لبنانية"، إذا كنت ترتدي رولكس (حتى ولو كانت تقليد) أو ترتدي ملابس جيدة أو تبدو وكأنك مغترب.
ويمكنك الوصول لتسعيرة 10،000 ليرة (على سبيل المثال) إن كنت تعرف المنطقة وتعرف كيف تفاوض.

هذا المثال هو مثال واقعي لما يحصل عادة، وبشكل يومي لأي أحد يطلب سيارة تاكسي من الشارع في لبنان.

ما هي المشكلة هنا؟ المشكلة بشكل واضح هي غياب الشفافية.

ما هو الحل؟ الشفافية الكاملة عبر استعمال العدادات وعبرإعتماد تسعيرة موحدة و/أوعبر الدفع التلقائي عن طريق بطاقة الائتمان. من دون مفاوضات ولا تلاعب.

بالعودة إلى سؤالنا. ما هو الفرق بين طلب سيارة أجرة وشراء شقة في لبنان؟ الجواب هو لا شيء: هذا ما يحدث عند محاولة شراء شقة (بغض النظر عن حجم عملية البيع).

فإذا كنت ستشتري نقدا وانت ملم بوضع السوق العقاري و تعرف كيف تفاوض فستدفع أقل بنسبة 30٪ الى 40% من السعر الذي سيدفعه اي أحد لا يعرف حقيقة السوق. أما إذا كنت بحاجة الى قرض، وخاصة من دون دفعة أولى، (حيث على البائع أن يوقع على رسالة احتيال غير قانونية مدعيا أنك دفعت بالفعل 25٪)  فسوف يكون السعر الخاص بك أعلى بكثير (لنفس الشقة). وكلما كان "يساعدك" كلما زاد المبلغ الذي ستدفعه. وكلما ازدادت سذاجة المشتري فسيرتفع السعر الذي سيشتري به.

ما هو الحل هنا لحماية المستهلك؟ شفافية الأسعار. نشر جميع أسعار المبيعات حتى يعرف الناس بالضبط ما تم دفعه.

بالطبع، نحن على يقين ان الطبقة الحاكمة في لبنان لن تعمل على تحسين الوضع ولا المساعدة عبر إرساء الشفافية. بل على العكس، بعض أفراد هذه الطبقة يهمهم تغييب الشفافية لزيادة أرباحهم الخاصة.

هنا يأتي دورنا، نحن نسعى لزيادة الشفافية في السوق العقاري عبر نشر الحقائق والدراسات العلمية...

Source:  Real Estate in Lebanon

لماذا لا يشتري الأغنياء الشقق في هذه الأيام؟

سؤال: إذا كان لديك مليون دولار نقداً، هل تقوم بشراء شقة اليوم مقابل مليون دولار أو تستأجرها ب 2٪ من سعرها سنوياً وتعيد استثمار الأموال؟

جواب: إذا قمت بإعادة استثمار الأموال بفائدة 8.5٪ (عبر سندات خزينة لبنانية)، وإذا طرحت منها 2٪ سنويا للإيجار، وأعدت استثمارال 6.5٪ الباقية، فسوف ينتهي بك الأمر مع 3.5 مليون دولار بعد 20 عاما، مما يسمح لك في نهاية تلك الفترة بشراء 3 شقق في بيروت مثل تلك التي كنت قد تشتريها اليوم ب 1 مليون دولار (مع الافتراض الخاطئ أن سعرها لن ينخفض)، وفيلا ضخمة ب 500 ألف دولار في شتورا (لحماتك)، وستكون قد عشت مجانا لمدة 20 سنة كاملة.

Source:  Real Estate in Lebanon

أساطير تجتاح السوق العقاري...

أساطير تجتاح السوق العقاري... 

ألا يكفي أن المطورين  العقاريين وأصحاب العقارات الأخرى يكذبون على الجماهير و يواظبون على خداعهم لكي يشتروا؟
ألا يكفي أن المصارف تقدم تسهيلات وقروض لتسهل على الجماهير شراء العقارات، في حين أنها تقمع الشفافية؟

الحقيقة هي أن في إطار إستمرار عملية الإحتيال في سوق العقارات، من الضروري أيضا أن يكون المشترون مجموعة من أبطال القصص الخارقة، من الذين يصدقون الأساطير مثل أن لبنان يملك إقتصاد مختلف تماما عن أي إقتصاد آخر، وأن متوسط سعر ​​الشقة في بيروت اليوم  588,000   دولار هو أمر مبرر مع أن نصيب الفرد من الدخل هو 7000 دولار!

بطبيعة الحال، يجب عليهم أن يصدقوا الخرافات التي لا معنى لها بأن الأسعار في لبنان لا تنخفض. عليهم أن يصدقوا كل هذه الترهات لكي يسمحوا للبائع بخداعهم من خلال دفع مبالغ مبالغ فيها بشكل كبير لتلك الشقق التي تشبه الخردة (أدنى مواصفات البناء).

وهنا يأتي دورنا. هدفنا هو تحقيق تكافؤ الفرص وتوفير الشفافية عبر نشر الحقائق والمعلومات، لإنقاذ المواطنين اللبنانيين من الاستغلال الذي يتعرضون له من قبل هؤلاء الباعة العديمي الضمير.

"تذكر، إذا كنت تصدق ما يقال، إذا انها ليست كذبة".
جورج كوستانزا (من برنامج Seinfeld) حول كيفية التغلب على جهاز كشف الكذب.

"وإذا قبل الآخرون الكذبة [...]، وإذا كانت جميع السجلات تروي نفس الحكاية، فإن الكذبة تتسلل إلى التاريخ وتصبح حقيقة. فمن يسيطر على الماضي يسيطر على المستقبل ... و الذي يسيطر على الحاضر يسيطر على الماضي".
جورج أورويل، 1984

Source:  Real Estate in Lebanon

التيتانيك العقاري

بعض قرائنا من القطاع العقاري، خاصة الذين يكتبون تعليقات محملة بالغضب، لا يبدو أنهم يفهمون بعض مفاعيل الرأسمالية، ويعتقدون أنهم يجب أن يحققوا عائد سنوي مضمون بنسبة 30٪ على رأس مالهم في العام، سنة ، بعد سنة، بعد سنة، إلى ما لا نهاية.

إنما الحقيقة غير ذلك تماما. كيف تعمل الرأسمالية إذا"؟
يضخ المستثمر رأس المال في مشروع معين، مع العلم أن رأس المال هو في خطر! مما يعني أنه في بعض الأحيان يمكن كسب المال، وأحيانا خسارة المال، مع العائد السنوي المتوقع X٪، دعونا نأخذ 30٪، على سبيل المثال.

فإذا جنى 30٪ سنويا لمدة 30 عاما، كل 100،000 $ سوف تتحول إلى 262 مليون $. لو كانت هذه الحالة حقيقية، ما عليك القيام به هو أن تأخذ المال الذي دفعه والديك للتعليم الجامعي، وضخه في التطوير العقاري للسنوات ال 30 المقبلة، والتقاعد مع 262 مليون $ بعمر 58 سنة! بالطبع هذا خيال هواة، ولا يمت بصلة للرأسمالية.

وبالفعل، فإن الكثير من الهواة يدخلون القطاع العقاري مؤخرا، ولم يكن لهؤلاء أي تجربة أو خبرة  في حالات الركود أو التراجع العقاري، مثلما حدث في التسعينات.

لذلك عندما دخل السوق العقاري ببداية الركود، صدموا ولم يعرفوا ما يجب القيام به، وبالتالي بدلا من خفض الأسعار وجمع مال أقل، أو خسارة القليل من المال، لقد تمسكوا بالأسعار الخيالية القديمة، كالذين تمسكوا بصواري التيتانيك وغرقوا معها.

وسيستمرون بانتظار عودة السياح الخليجيين، أو عودة بعض المغتربين من أصل ال 7 مليون لبناني في البرازيل، كما لو أن الأسباب التي هاجروا بسببها سنة 1890 تغيرت اليوم، أو أولئك الذين في أفريقيا، الذين لا يستطيعون حتى تحويل العملة المحلية التي هبطت قيمتها في البلاد، أو أولئك الموجودين في الخليج، الذين خفضت مكافآتهم السنوية بنسبة ثلثين (بالتناسب مع انخفاض في النفط).
بالمناسبة، عندما نقول بداية الركود، نحن نعني ذلك بكل ما للكلمة من معنى. في غضون بضع سنوات، سوف تنظر إلى الوراء، و تتذكر هذا اليوم، على أنه من الأوقات الجيدة في حياتك، حتى ولو كنت تعتبره الآن أسوأ يوم في حياتك، فالآتي أسوأ.
وهنا نصيحتنا لك: بع الآن بأي سعر كان أو سوف تعلن إفلاسك.

نتوجه ألأن إلى كل شخص من الذين لا يزالوا ينخدعون بكلام و أسعار هؤلاء الدجالين، ولا يزالوا يفكرون بالشراء اليوم، ألقوا نظرة إلى المستقبل القريب، إلى جميع الشقق الفارغة الغير مباعة اليوم، وجميع تلك الموجودة في الصور التي نشرناها، وانظر إلى حالة الاقتصاد، والوضع الأمني ​​الجيوسياسي، وحاول عندها تخمين الأسعار المستقبلية.

وفي الختام، نتوجه إلى المستثمر الذي لا يزال يبني، و يضخ أمواله في السوق العقاري المتدهور، بدلا من اقتطاع خسائره والخروج من دوامة الإنهيار، ونسأله: عندما ترى زملائك ذوي المشاريع المكتملة الغير قادرين على بيع أي وحدة سكنية، والذين 
يضطرون أن يخفضوا الأسعار بشكل كبير، بم تفكر؟

Source:  Real Estate in Lebanon

تخفيض فائدة الإسكان لن يوقف الإنهيار العقاري

لقد سألنا الكثير من الناس عن تأثير تخفيض نسبة الفائدة إلى 3٪ على السوق العقاري.

لنفترض أنك تشتري شقة بمبلغ 200،000 دولار أمريكي. كم من اللبنانيين يملكون 20٪ من هذا المبلغ، أو ما يساوي 40،000 $ كدفعة أولى ؟ من الواضح أن عليهم أن يقترضوا ذلك المال أيضا. الدفعة الشهرية لسداد ال 200،000 $ لمدة 30 عاما بفائدة 3٪ هي 843 $. بطبيعة الحال، هنالك أيضا  دفع اشتراك البناية و البلدية وغيرها ، فلنقل على سبيل المثال 100 $ شهريا. أما التأمين على الحياة و الحريق (وهما عادة إلزاميان)،  فلنقل 67 $ شهريا. وبذلك يصبح إجمالي الدفع الشهري 1000 دولار أمريكي. بالمقابل يبلغ نصيب الفرد من الدخل في هذا البلد 587 دولارا في الشهر (الدخل الفردي في لبنان ينخفض منذ عام 2010 كما هو واضح في الرسم البياني).

دعونا نأخذ زوجين عاملين. الراتب المشترك لهما هو 1،174 $ شهريا. وهذا يعني أن الدفع الشهري لأسرة لبنانية نموذجية سيقتطع 85٪ من دخلها، ويترك لها 174 دولارا شهريا لدفع فاتورة الكهرباء و الماء، لتناول الطعام، لدفع رسوم مدارس الأولاد، لشراء سيارة، ولدفع ثمن البنزين!.

هل بإمكان 174$ تلبية احتياجات فردين لمدة شهر؟ نترك لكم حرية القرار.

Source:  Real Estate in Lebanon

Financial Engineering and its Contribution to the Real Estate Collapse

Financial Engineering and its Contribution to the Real Estate Collapse:

Pretty much everyone now agrees that large apartments have dropped in price and we've addressed the reasons for this in previous posts, which is the drop in oil prices, the withdrawal of Gulf nationals from the market, and the reduction of wealth among our expats in the GCC and Africa, which were the main source of funding in the past.

There's one more reason. Many of you might have heard about the swap or "financial engineering" that occurred last summer (If you haven't heard about it, we include a link at the end describing it). By the way, when they call it "financial engineering" it sounds complicated, cool, and high-tech, especially in Lebanon, where all our parents want us to become engineers or marry engineers. However, all it was really was some Houdini maneuvering, entailing the printing of some spanking, brand new Lira notes, and using those new Lira to pay banks an interest of around 38% on the Lira, in return for them convincing some rich, but dumb, depositors to bring new dollars into the country, which had a large $ shortage last summer. Except, the rich depositors weren't as stupid as the banks thought, so they basically recycled money from one bank in Lebanon, to another bank outside Lebanon, like Dubai, then back to a 3rd bank in Lebanon to "meet this BDL requirement." In other words, the net $ deposits increased by a negligible amount of around $1 billion or so. All the rest, was recycled Lebanese deposits. What did the lucky few receive for their trouble? Interest rates of 20-25% on dollars! Yes, you heard me. 20-25% on dollars, while you might be lucky to get 5-6% at your local bank. What did the banks get for doing this? They get to show one more year of artificial, bull$hit profit and get huge bonuses for the managers, while their bank is actually reeling from bad expansions pretty much everywhere, from Turkey, to Syria, to Egypt, to Iraq.

So for those real estate developers naive enough to think that these rich depositors would come back into the market and buy their overpriced junk, let me ask them this. If you had $1 million cash and could put it in one of the largest banks in the country and get back $1.25 million in one year, would you do that or would you buy an overpriced apartment in Achrafieh or downtown?

I don't think a lot of people can fathom an annual return of 25%, so we'll try to help you. So let's say that instead of attending AUB, you invest the $100,000 it would have cost you for a 4-year degree at 25% for 20 years, does anyone know what you'd have at the ripe age of 38 years old?

The answer is ... drum roll ... $8.7million.

So back to our optimistic developer. Let's ask him again: If you had $1 million cash and could put it in one of the largest banks in the country and get back $1.25 million in one year, (or $87 million in 20 years) would you do that or would you buy an overpriced apartment in Achrafieh or downtown?

Exactly.



ٍSource: Real Estate in Lebanon

Waiting for Godot

Waiting for Godot:

It is somewhat understandable, albeit unethical, that a real estate developer, or a seller in general, would lie about the true state of the sector, by exploiting the lack of transparency, in the hopes of maximizing the price he receives for his property, at the expense of a naive, uninformed buyer. Real estate developers and other, so-called "experts" in the field, are totally convinced that the current crisis is a confidence issue. That is, if only we can elect a president … if only a government would form … if only summer comes (and the Gulf nationals and expats would come running in) …. if only the government would resolve its offshore oil drilling … and other such nonsensical hopes ... then everything would be fine.

They are basically convinced that the current crisis is a confidence problem. In other words, there are all these rich Lebanese expats sitting on boatloads of cash, waiting for “stability” at which point they will start spending their excess cash, paying their ridiculously expensive and way overpriced asking prices. However, they are failing miserably in understanding the crux of the real estate sector’s problems.

It is NOT a confidence problem. It is a lack of CASH problem. Basically, cash in the country by expats and others has dropped precipitously, because of lower oil prices, lower economic activity in the Gulf, and, last, but not least, the government deficit and high interest rates that are sucking out any excess cash to fund the government.

What they also don’t realize is that all those recent sales using 100% loans from Iskan (which they’re so happy about), once the major drops start, will go right back into the market as distressed sales or auction sales to re-compete with their unsold properties.

In other words, there will be no relief, not this summer, not this year, not next year, and not the year after, and developers now are starting to run out of oxygen and they will start to have to regurgitate price drops forcefully and silently in the coming months and years.

The only question remaining is why would any broker, whose only interest is to increase his frequency of sales, support the lie that prices haven’t dropped? Doesn’t he realize that his credibility is on the line? Doesn’t he realize that the only brokers who will survive this crash are the truthful ones that people trust?