إحذروا المضلّلين... أسعار العقارات ستستمر بالإنخفاض وهذه هي الأسباب

إحذروا المضلّلين... أسعار العقارات ستستمر بالإنخفاض وهذه هي الأسباب

  منذ سنة بدأت صفحتنا بنشر وقائع عن حقيقة السوق العقاري في لبنان من أجل مساعدة المواطن اللبناني

وإنقاذه من الغبن الذي يتعرض له من قبل بعض المطورين العقاريين بمساعدة بعض المصارف المستفيدة. ذلك في ظل شبه غياب السلطة الرابعة (الإعلام) عن تثقيف الناس عن هذا الموضوع، لأسباب تتعلق بطريقة تمويلها (المطورون العقاريون والمصارف هم أكبر المعلنين).  كل ذلك في ظل غياب اي نوع من أنواع الشفافية وغياب الدولة عن حماية المستهلك.

:خلاصة ما ننشره

ما هي حقيقة السوق العقاري في لبنان؟

إن أسعار العقارات التي ارتفعت بشكل جنوني ابتداءا من عام 2006 ووصلت لذروتها عام 2012 قد شكلت فقاعة عقارية ضخمة نسبة لحجم الاقتصاد اللبناني. وكأي فقاعة لا بد لها ان تنفجر وكلما كبر حجم الفقاعة كلما كبر حجم الإنفجار. بالفعل، كما توقعنا منذ سنة على صفحتنا، فقد بدأت الأسعار بالهبوط في كل المناطق اللبنانية ونتوقع أن يستمر الهبوط التدريجي ليصل الى نسبة 70% وأكثر (بالمقارنة مع أسعار سنة 2012).

الحقائق التي ننشرها، ليست حقائق مخترعة أو صعبة.  فأي أحد لديه حد أدنى من المعرفة بأبسط قوانين الإقتصاد (كقانون تأثير العرض والطلب على الأسعار) يمكنه أن يؤكد ما ننشره لكم "ما عم نخترع البارود".

كما هو متوقع، بدأت بعض المواقع الكترونية بمساعدة بعض مدعي الخبرة الإقتصادية هجوما على صفحتنا وقامت هذه المواقع بمساعدة "خبرائها" بنشر إشاعات بأن الأسعار في لبنان سترتفع وذلك لتضليل المواطن اللبناني لدفعه لإرتكاب غلطة عمره، كل ذلك لمصلحة حيتان المال وأصحاب المشاريع العقارية الكبيرة.

فقدم "خبراء" الموقع حجج واهية بأن المصارف لن تسمح بإنخفاض الأسعار وبأن الإسكان لن يسمح بالإنخفاض وغيرها من الحجج الواهية التي شرحنا كل منها على حداً على موقعنا. والجدير بالذكر بأن أحد خبراء الموقع المذكور قد سبق و صرّح على إحدى القنوات التلفزيونية عام 2014 بأن سنة 2014 افضل وقت للشراء لأن الأسعار سترتفع  بشكل كبير وبالتأكيد ذلك لم يحصل بل على العكس فإن الأسعار إنخفضت بنسبة تتراوح بين 30% الى 40%  بالمقارنة مع أسعار عام 2014. فهل من أحد سيصدقه الآن عندما يقول مجدداً انه الآن (سنة 2017) افضل وقت للشراء؟؟؟؟  

كفى استغباءا لشبابنا!!! كفى تضليل للمواطن اللبناني من أجل حفنة من الدولارات او المناصب (أو نتيجة لعدم خبرة من يدعون أنهم خبراء)!!!

Source:  Real Estate in Lebanon

Real Estate Bubble in Lebanon - Updated

Graph and Explanation of the major stages of an asset bubble, any bubble. Real estate in Lebanon is at the "Fear" Stage. 

بالأرقام - دليل دامغ على أن الشقق الصغيرة قد انخفضت اسعارها بنسبة تقارب ال 40% لحد الان.

بالأرقام - دليل دامغ على أن الشقق الصغيرة قد انخفضت اسعارها بنسبة تقارب ال 40% لحد الان.

منذ سنة تداول الكثيرون شائعة ان أسعار الشقق في لبنان لا يمكن أن تهبط وخاصة الشقق الصغيرة الحجم. وكان كثر يعتبرون توقعاتنا ضرب من الخيال او الأحلام. اما الأن بعد مرور سنة من تواقعاتنا سنعطيكم دليل دامغ عبر مثال واضح (بالأرقام) 

لإنخفاض بالأسعار تجاوز ال 37%. 

المثال الذي نتكلم عنه هو عبارة عن بناء في قلب منطقة الأشرفية، أصحاب المشروع اعلنوا عبر موقعهم الإلكتروني عن اسعار جديدة تقل بنسبة تزيد عن 37% عن الأسعار التي أعلنوها في فترة سابقة (انظر للصور المرفقة المقتبسة عن الموقع الألكتروني للمجموعة العقارية).

بالمناسبة، ما يثير الاهتمام هو أن متوسط حجم الشقة قد إنخفض ايضاً. 

في الواقع انه تم  تخفيض أصغر شقة من 98 متر مربع إلى 61 متر مربع لتحفيز الطلب. والأكثر إثارة للاهتمام هو أن إجمالي المساحة 

القابلة للبيع قد زاد بنسبة 11٪ تقريبا ( لا نعرف كيف فعلوا ذلك أو إذا كانت أحجام الشقق ليست كما يدعون).

كم من الشقق قد بيعت بسبب خفض الأسعار و تصغير المساحات؟ لقد بيع 15٪ فقط من الشقق في العامين الماضيين، مما يعني أن 

السعر الفعلي قد انخفض بنسبة أكثر بكثير من 37٪.

لقد وعدنا بانخفاض الأسعار بنسبة 70٪، لذا عرضنا لكم مثالا عن انخفاض في الأسعار تجاوز ال 37٪ على الأقل لحد الان. لذا نتوقع أن 

يصل السعر النهائي في مباني مشابهة إلى أقل من 2000 دولار لكل متر مربع.

Source:  Real Estate in Lebanon

من نحن؟ ما هي اهدافنا؟

من نحن؟ ما هي اهدافنا؟

في هذا المقال سنجيب على الأسئلة التالية التي يطرحها بعض متابعي صفحتنا على الفيسبوك:

؟ من أسسها؟ ما هي خلفية المسؤوولين عنها؟ ما هي أهدافها؟   Real Estate in Lebanon من يملك

أسس هذه الصفحة، مواطن لبناني رأى ان الفقاعة العقارية التي يعاني منها لبنان ستدمر مستقبل الشباب في حال عدم الإنتباه لمفاعيلها (عند انفجار الفقاعة). خاصة في ظل تضليل واستغلال المواطنين من قبل البعض من جهة وفي ظل غياب اي نوع من الشفافية لحماية المستهلكين في لبنان من جهة أخرى. فأسست هذه الصفحة لتوعية وحماية الشباب اللبناني من مفاعيل الإنهيار الحتمي الذي سيصيب القطاع العقاري في لبنان.

بعد فترة من تأسيس الصفحة، انضم اليها وتطوع  لدعمها بشكل تقني وعلمي مجموعة تضم 

.خبراء مال ومصارف

صفحتنا لا تبغى أي نوع من انواع الربح المادي، وكل مسؤوليها الحاليين متطوعين (بشكل مجاني) لخدمة المجتمع في لبنان. ونرحب دائماً بأي شخص يريد التطوع والمساعدة بأي شكل من الأشكال. فهذه الصفحة تهدف لمساعدة 

المواطن المغبون وهي ملك للشعب اللبناني. 

هدفنا هو توعية المواطن اللبناني عن حقيقة السوق العقاري في لبنان ونعمل على ارساء الشفافية لحماية الفئة المغبونة من الشعب اللبناني.

ما هي حقيقة السوق العقاري في لبنان؟

إن أسعار العقارات التي ارتفعت بشكل جنوني ابتداءا من عام 2006 ووصلت لذروتها عام 2012 قد شكلت فقاعة عقارية ضخمة نسبة لحجم الاقتصاد اللبناني. وكأي فقاعة لا بد لها ان تنفجر وكلما كبر حجم الفقاعة كلما كبر حجم الإنفجار. بالفعل، كما توقعنا منذ سنة على صفحتنا، فقد بدأت الأسعار بالهبوط في كل المناطق اللبنانية ونتوقع أن يستمر الهبوط التدريجي ليصل الى نسبة 70% وأكثر (بالمقارنة مع أسعار سنة 2012).

Source:  Real Estate in Lebanon

لماذا ستباع الشقق في لبنان بأقل من تكلفتها؟

لماذا ستباع الشقق في لبنان بأقل من تكلفتها؟

سعر الأرض ليس له تأثير على سعر مبيع الشقق! (هذه حقيقة يدركها ذوي العلم و الخبرة في القطاع الإقتصادي والمالي).إنما العكس صحيح تماماً! سعر الشقق هو الذي يحدد سعر الأرض. كلما ازداد سعر مبيع الشقق، إزداد سعر مبيع الأراضي، و السبب يعود إلى زيادة الطلب عليها في تلك الحالة. أما في حال إنخفاض أسعار الشقق، كما هي الحال الآن، تنخفض أسعار الأراضي، خاصة بعد دخول الهواة على السوق العقاري في السنوات العشر الأخيرة.

وكلفة البناء ليس لها تأثير على سعر المبيع أيضاً. إنما كلفة البناء تحدد ربح أو خسارة المطور العقاري بعد البناء و البيع. العرض و الطلب هو الذي يحدد السعر. بإختصار، إن كان هنالك الكثير من الشقق المعروضة للبيع، وليس هنالك من ناس يريدون (يستطيعون) الشراء، ستهبط الأسعار، لا محال.

نحن نتوقع بأن أسعار العقارات ستنخفض خلال الفترة المقبلة بنسبة تزيد عن ال70% (بالمقارنة مع اعلى سعر وصلت اليه العقارات خلال السنوات االماضية) وستباع العقارات باسعار تقل عن تكلفتها.

المصدر:  Real Estate in Lebanon

Land cost has absolutely nothing to do with the price at which you're able to sell your apartment, anybody with any formal training in economics or finance, would know that. In fact, it's the other way around. Housing prices are what determine land prices. The higher you can sell your apartment, the higher land prices go because of more people like you entering the sector. Of course, the reverse is true. If house prices fall, land prices fall, especially after some late entrant morons (those who entered the business in the last 10 years) who think they understand real estate. 

Cost of construction has absolutely nothing to do with the price at which you can sell. Cost of construction determines if you'll make money or lose money after you've finished construction. Price is determined by supply and demand. In short, if there are too many apartments and not enough people with cash to buy, prices drop. End of story

How to Negotiate a Major Price Reduction in Property Today

How to Negotiate a Major Price Reduction in Property Today.

A lot of people have said to us that they haven't witnessed discounts. Let me start this article by saying that even though we believe massive discounts are being given already, we do not recommend that you buy yet. You should wait another couple of years for the best prices to show. We think the market will keep dropping relentlessly for many years, and the low won't be for another few more years. If you wait until 2018 or 2019, the sellers will be puking discounts. We guarantee it.

As to why many sellers haven't been easily showing you discounts, it's because they've been operating this way for years and they can detect the lack of confidence and doubt in you, and if they feel that you don't believe there are discounts, they certainly won't give them to you. In other words, they're still behaving like wolves, and you're still behaving like sheep.

That said, if you absolutely insist on buying now, here are our tips for how to not be a sheep so that the wolves won't eat you:

1. Don't fall in love with the place you want to buy! Fall in love with your wife or husband, not with the apartment you want to buy. There are thousands of more apartments to choose from.
2. If you love it, don't show that you love it! Keep a poker face!
3. If you have a very "expressive" wife (or husband), don't take her (or him) with you to the negotiations and during the showing don't let them express how beautiful the apartment is. Keep the comments like that for when you get home.
4. Present yourself as a cash buyer even if you're not. So decouple the price negotiation from the issue of how you will finance the purchase. When he asks you how you'll pay, tell him your parents are buying you the place or you have savings. After you've agreed on the price, then say "actually I now need an Iskan loan because my parents don't want me to buy this apartment and they want me to buy another one, so they won't pay for this one". This would scare him because it shows you have another option and that one is fully financed. However, it also might cause him to back down from the agreed price, but at least it gives you a good indication of where he's willing to get to in price.
5. BE PREPARED TO WALK AWAY at any point when he's not being cooperative. Say, "look there are other people who are being more flexible on the price, and although I like your apartment, I think I'll go back there." When he asks who they are (so he can rip into the "quality" of their work), just tell him that it doesn't matter.
6. If he starts with the line that you'd better buy now because prices will go up soon and that this is the best time to buy, tell him you don't believe this and to just look around at all the empty buildings and more still being built every day.
7. Be prepared to walk away and look somewhere else! Don't let him sense that you're in love with his apartment!
8. Don't be afraid to say that this is your "best and final offer" or "take it or leave it" just like they did in the good times.
9. Shop around and negotiate with several sellers at the same time. This isn't marriage. You don't have to be faithful.
10. Good luck!


Source:  Real Estate in Lebanon

كيف يتم الاحتيال عند بيع العقارات؟

حين تستدعي سيارة أجرة في هذا البلد، يتوقف السائق ويسألك: "إلى أين تذهب؟".
عندما تخبره عن العنوان الذي تنوي الذهاب اليه، ينظراليك من أعلى إلى أسفل. ثم يقرر:
"50،000 ليرة لبنانية"،  إذا كنت تبدو وكأنك أجنبي، وخاصة إذا كنت خليجي.
"40،000 ليرة لبنانية"، إذا كنت ترتدي رولكس (حتى ولو كانت تقليد) أو ترتدي ملابس جيدة أو تبدو وكأنك مغترب.
ويمكنك الوصول لتسعيرة 10،000 ليرة (على سبيل المثال) إن كنت تعرف المنطقة وتعرف كيف تفاوض.

هذا المثال هو مثال واقعي لما يحصل عادة، وبشكل يومي لأي أحد يطلب سيارة تاكسي من الشارع في لبنان.

ما هي المشكلة هنا؟ المشكلة بشكل واضح هي غياب الشفافية.

ما هو الحل؟ الشفافية الكاملة عبر استعمال العدادات وعبرإعتماد تسعيرة موحدة و/أوعبر الدفع التلقائي عن طريق بطاقة الائتمان. من دون مفاوضات ولا تلاعب.

بالعودة إلى سؤالنا. ما هو الفرق بين طلب سيارة أجرة وشراء شقة في لبنان؟ الجواب هو لا شيء: هذا ما يحدث عند محاولة شراء شقة (بغض النظر عن حجم عملية البيع).

فإذا كنت ستشتري نقدا وانت ملم بوضع السوق العقاري و تعرف كيف تفاوض فستدفع أقل بنسبة 30٪ الى 40% من السعر الذي سيدفعه اي أحد لا يعرف حقيقة السوق. أما إذا كنت بحاجة الى قرض، وخاصة من دون دفعة أولى، (حيث على البائع أن يوقع على رسالة احتيال غير قانونية مدعيا أنك دفعت بالفعل 25٪)  فسوف يكون السعر الخاص بك أعلى بكثير (لنفس الشقة). وكلما كان "يساعدك" كلما زاد المبلغ الذي ستدفعه. وكلما ازدادت سذاجة المشتري فسيرتفع السعر الذي سيشتري به.

ما هو الحل هنا لحماية المستهلك؟ شفافية الأسعار. نشر جميع أسعار المبيعات حتى يعرف الناس بالضبط ما تم دفعه.

بالطبع، نحن على يقين ان الطبقة الحاكمة في لبنان لن تعمل على تحسين الوضع ولا المساعدة عبر إرساء الشفافية. بل على العكس، بعض أفراد هذه الطبقة يهمهم تغييب الشفافية لزيادة أرباحهم الخاصة.

هنا يأتي دورنا، نحن نسعى لزيادة الشفافية في السوق العقاري عبر نشر الحقائق والدراسات العلمية...

Source:  Real Estate in Lebanon