انهيار أسعار العقارات و الأراضي في السعودية بنسب وصلت الى 80% بالثمانينات، وكيف نأخذ عبرة من هذه التجربة بالنسبة للبنان

عندما تبحث على شبكة الانترنت عن تاريخ الأراضي والعقارات في المملكة العربية السعودية وخاصة بالفترة قبل العام 2000، لا تجد تقريبا أي مقال من مصدر موثوق بل كل ما تجده هو كلام الناس العامة على منتديات أو صفحات مشابهة. و لكن نستنتج بطريقة غير مباشرة أن ما بدأ ركوداً تسارع الى انحدار كبير في أسعار العقارات بين عامي 82 و 87، وهذه أمثلة عن أقوال الناس (مع اضافتنا للسنوات الميلادية وبعض التوضيحات بين قوسين)

"انهيار العقار عام 1402 هـ والتاريخ سيعيد نفسه -  اسعار العقارات في الرياض بداية الثمانينات - والدي اشترى بيت ب 650 الف ريال بالقرب من شارع الفريان حالياً فتهاوت اسعار العقار واصبح سعر البيت لا يتجاوز 200 الف. بعض الفلل الجديدة في تلك الفتره هبطت من 650 الف الى 400 الف. في بعض الاراضي كانت الاسعار للقطعه ب 200 الف فتهاوت اسعار العقارات الى 100 الف داخل الاحياء السكنية"

" ذكر لي احد كبار السن أن سعر المتر سبق وأن وصل ١٦٠٠ تقريباً حي الملز بالرياض في تلك الحقبة (الثمانينات) ونزلت اسعار العقار ونزل المتر بنفس الحي ٧٠٠ ريال "

"تذكرت قريب لي يقول بعت ارض لي في ذالك الوقت بخسارة وباقل من النصف لاحتياجي لمبلغ بعد انتظار طويل وبقوة حصلت على مشتري واعطيت من جاب المشتري الف ريال"

" في عام 1980 تخطى سعر المتر المربع للأراضي السكنية حاجز الألف ريال في مدن المملكة الرئيسة، وتجاوزت قيمة إيجار الشقق السكنية 30 ألف ريال. لم تقتصر فقاعة العقار الأولى على الأراضي السكنية بل امتدت لتشمل المناطق الزراعية في كافة مدن المملكة. لكن انفجار الفقاعة العقارية كان مروعاً وانهارت أسعار الأراضي السكنية من 1000 ريال (للمتر) إلى 200 ريال في 

منتصف الثمانينات من القرن الماضي"

" نعم حصل انهيار عام  1402 (1982) أذكر استأجرت دور ب12000 ريال وحلف صاحب الفلة انه شاريها 1200000 ويقول 

الان ماجابت 350000 وكانت فترت الايجار عام 1406 (1986)"

"شريت ارض في الرياض حي المنار ب200 ريال المتر كان صاحبها اشتراها 450 ريال للمتر واللي شراها بعدي اشترى المتر ب 
130 هذا عام 1405 (1985) تقريبا "

"طفرة عام 1405هـ (1985م) وما تلاه، لدي صور صكوك لعقارات اشرفت شخصيا على مبايعاتها ذلك الحين، تدل على انهيار شامل للعقار بينما قبلها كان الكل متفائل ان هناك طفرة كبرى وانفجار سكاني وذهل الجميع من الانهيار، للعلم المبايعات التي اشرفت عليها شخصيا وصل بعضها باقل بـ 80% من الشراء "

" اشترى الوالد الله يرحمه فيلا بحي الملز (بالرياض) عام 1403 (1983م) بـ 1500000 وبعناها بعد وفاته رحمه الله عام  1426 

(2005م) بـ 450 الف فقط . "

هذا بعض ما استطعنا ايجاده من تجارب للناس في ذلك الفترة. و لن نغوص في ما حصل تحديدا بعد ذلك الوقت (1987) وهل صعدت الأسعار فترة ثم نزلت مرة ثانية أو لأ قبل صعودها الأخير بعد عام 2006، بل سنبدأ بالمقارنة مع الوضع اللبناني في هذا الوقت:

بالنسبة للسعودية:

1- الفورة كانت مدعومة بارتفاع أسعار النفط الكبير (أكثر من عشر أضعاف) في السبعينات

2- الركود بدأ مع انخفاض أسعار النفط وتسارع مع انحدارها الكبير (انخفاض أكثر من 75%) مقارنة مع أسعار سنة 1980

3- الانخفاض الكبير حصل بالرغم من عدم مديونية معظم المطورين وأصحاب الأراضي وبالرغم من وضع الدولة الجيد مادياً (المديونية بدأت بالصعود بعد هذه الفترة بالتسعينات)

4- الوضع السياسي والاقتصادي للمملكة كان مستقر ولم تحدث حرب أهلية كما في لبنان (والتي يعتبر معظم الخبراء أنها كانت السبب الرئيسي في الانخفاض العقاري في لبنان في تلك لفترة)

5- المناطق التي كان فيها الارتفاع أكبر وبشكل جنوني أكثر كان الانخفاض فيها أكبر وأكثر حديّة، ولكن الانحدار عم جميع المناطق من غير استثناء وجميع أحجام الشقق والمنازل

6- رفعت الكثير من الدعاوى والقضايا في المحاكم بسبب الانخفاض الحاد وغير المتوقع هذا

  

أما بالنسبة للبنان:

1- الفورة العقارية الأخيرة حدثت بالفترة التي تلت فورة ارتفاع أسعار النفط (أكثر من 7 أضعاف) بين 2002 و 2008

2- بداية الانحدار حدثت مع انخفاض أسعار النفط (انخفاض أكثر من 60%) مقارنة مع أسعار سنة 2008

3- الوضع الاقتصادي والاجتماعي للبنان سيء الى درجة كبيرة ومديونية الدولة تزداد سنة بعد سنة ولا حل قريب في الأفق كما أن معظم المطورين العقاريين لديهم نسبة كبيرة من الديون مرتبطة بشكل مباشر أو غير مباشر باستثماراتهم

4- الاقتصاد اللبناني خدماتي بنسبة أكثر من 70% ولا يملك مقومات انتاجية أو صناعية أو مواد أولية لمحاربة أي ركود اقتصادي والنهوض بسرعة من جديد

5- مروحة توسيع باب التملك لأكبر عدد ممكن من اللبنانيين (عن طريق القروض المدعومة من مؤسسة الاسكان ومصرف لبنان) وصلت لحدودها القصوى فايجاد باب جديد لمجموعة متملكين جدد (لم يكن بامكانهم شراء منزل من قبل) للحفاظ على الأسعار الحالية للسوق (أي لتفادي الحاجة الى نزول أكبر للأسعار) بات من شبه المستحيل

بعد عرض المقارنة لهذه النقاط البسيطة بين الحالتين والبلدين يستطيع القارئ الاستنتاج السريع أن حصول انحدار مماثل في لبنان على الصعيد العقاري هو قادم لا محالة والأسعار المنخفضة جدا (مقارنة مع أسعار عام 2012) هي مسألة وقت ليس أكثر...

Source:  Real Estate in Lebanon