سلسلة "المنطق ألأعوج" -- الجزء الثاني

1. متوسط سعر الشقة في لبنان 130 الف دولار - كمبيالتها الشهرية عبر مؤسسة الاسكان تساوي حوالي ال ٧٠٠ دولار ..بينما متوسط الدخل الفردي الشهري في لبنان ٥٨٠ دولار ..                                                                                                                                                                                    
2. اصحاب المنطق الاعوج بقولوا انه تجار العمار مش ممكن يخسروا وعطول بيربحوا.. كرمال هيك الاسعار ما بتنزل..                                                                  يا جماعة لو عنجد في استثمار عطول ربحان كان كل العالم ما اشتغلت الا فيه..بأي استثمار في ربح وخسارة -- وهلق بدكن تبلشوا تسمعوا عن خسائر تجار العقارات اكثر واكثر ..                                                                                                                                                                                            
3. الناس اصحاب المنطق الأعوج عم يقولوا انه نحن عم ننشر السلبية وعم انق... الرد تبعنا انه نحن عم ننشر تقييمنا الموضوعي لحاضر ومستقبل القطاع العقاري.. وعلى فكرة انخفاض الاسعار شي منيح للمواطن والاقتصاد .. تابعوا المقال التالي لمعرفة فوائد الانهيار المرتقب للعقارات.             https://realestateinlebanonfacts.blogspot.com/2017/08/Benefits-of-the-Collpase-of-the-Lebanese-Real-Estate.html Done                                                                                                               
4. اصحاب المنطق الاعوج بقولوا انه شغلة منيحة تقسيط شقة معمرة بأسوء مواصفات العمار ع ٣٠ سنة وتكون الشقة مسعرة كذا مرة اكتر من سعرها المنطقي... لان هالشي احسن من الاجار وبتبقى لولادن...
   اولا، هاي الشقق الي عم تتعمر يا جماعة بعد ٣٠ سنة بصير بدها صيانة باكثر من سعرها.. يعني لاولاد ما استفادوا..
   ثانيا، الاسعار بلشت تتصحح وبدا تنهار يعني عم تقسط شي رح يصير قيمة القرض تبعه اكبر باضعاف من قيمته..
   ثالثا، انت وعم تقسطها ما فيك تبيعا اذا كنت مضطر تنقل مكان عملك او اذا طلعت الجيرة ما بتنطاق..
   رابعا، اذا خرب عندك شي من المرافق ( facilities ) بالبيت متل سخان المي أو المكيف المركزي أو تسريب مي من التمديدات المخفية الخ بتكون مسؤولية التصليح المكلفة جدا عليك.
   الخ                                                                                                                                                                                  
5. منطق اعوج انك تصدق كل خبار الختيارية مثل:
   -انه العقارات افضل استثمار😂😂..
   -ما تفتح الشمسية بالبيت احلى ما يموت حدا 😂..
   الخ                                                                                                                                                                                                                      
6. المنطق الاعوج انه جماعة التطوير العقاري ناطرين الخليجي يشتري بلبنان بأسعار خيالية بالوقت الي في انهيارات بالقطاعات العقارية بالخليج.
   

Source: Real Estate in Lebanon

Your only source for the truth about properties in Lebanon

Are property prices in Lebanon justified?

To answer this question a comparison should be made between real estate in Lebanon and real estate in other countries.

For this purpose, we decided to make a simple comparison between Qatar and Lebanon.

A comparative table was developed. This table shows the main indexes for a country’s performance, in the major areas of peace, quality of infrastructure, quality of living, ease-of-doing-business, environment, health and wellbeing, economic freedom, corruption, Public debt, prosperity,  and passport power.

Data has been collected from renowned International Websites.

The idea is to answer the question through simple, undeniable facts.

Looking at the table above, it is clear that Qatar outperforms Lebanon, and by some good margins, in ALL areas.

Furthermore, no improvement seems visible in the future for Lebanon. On the contrary the country is drowning in major issues such as:

·         Financial and Debt crisis;

·         Syrian refugees’ crisis;

·         Rising unemployment;

·         Decreasing GDP;

·         Electricity crisis;

·         Garbage crisis; 

What’s more troubling is that no real actions are planned to resolve all those issues. There is no plan to tackle corruption, no urban planning to improve infrastructure and reduce traffic, no financial planning to reduce debt, no planning to resolve the electricity and garbage problem.

It would be important also to mention that, unlike in Lebanon, the government in Qatar has strict monitoring policies regarding food, illegal businesses, piracy and theft etc…  Qatar also ensures that processing of municipal, governmental and legislative requirements is made easy without much headache. Transportation is cheap, a metro in Doha is being constructed, and vehicles prices are much cheaper than in Lebanon (due to customs).

Keep in mind that if you compare apartment rent, you will find out that the rent in Qatar includes:

•             Free electricity 24h unlimited

•             Free Comprehensive Maintenance

•             High speed/Free WiFi unlimited

•             Free water 24h unlimited (NOTE: Desert)

•             No parking problem

•             Calm Neighborhood (enforced by law)

Besides Doha is considered best place in the world to move (according to HSBC Expatexplorer surey)

So, why is real estate price in Lebanon much higher than Qatar?

Are property prices in Lebanon justified?

Source:  Real Estate in Lebanon

Author: Fan of Real Estate in Lebanon

سلسلة "المنطق ألأعوج" -- الجزء ألأول

#منطق_اعوج

1. منطق الاعوج تبع بعض الناس: طبيعي وشغلة كتير عادية يطلع سعر العقار من ١٠٠ الف دولار ل ٥٠٠ الف دولار ب ٥ سنين... بينما مش طبيعي وغريب انه ينزل من ٥٠٠ الف ل ١٥٠ الف...                                                                                                                                                           
2. منطق الاعوج تبع بعض الناس: سعر الشقق الي تحت ال ٢٠٠ متر ما نزل.. بس نزل سعر الشقق الاكبر.
   شرح الاعوجاج بالنظرية: يعني بحسب هاي النظرية صار سعر شقة ال ٢٥٠ متر (على سبيل المثال) مثل سعر شقة ال ٢٠٠ متر ... وهيدا الشي مش منطقي لان ساعتها ما بقى حدا بيشتري تبع ال٢٠٠ متر ...
   فاكيد بس ترخص الشقق الكبيرة بدا ترخص الشقق الصغيرة.                                                                                                                      
3. منطق الاعوج تبع بعض الناس: اسعار العقارات ما بتنزل لان الناس عم تزيد ولبنان صغير.
   طيب لاي يا صاحب المنطق الاعوج، الاسعار زادت ٤ و ه مرات ب٥ سنين بينما معدل زيادة السكان السنوية في لبنان هي ١% فقط؟؟
   و لاي انخفضت اسعار العقارات سنة ال١٩٩٥ بنسبة ٣٥%؟ كان بوقتها عم يتراجع عدد السكان؟ ؟
   ولاي بعض المدن الي فيها كثافة اكبر من بيروت اسعار العقارات فيها اقل بكتير من بيروت؟؟                                                                                                                                                                                               
4. منطق الاعوج تبع بعض الناس: اسعار العقارات ما بحياتا نزلت بلبنان ..
   يا جماعة، مثل أي أصول (Asset) أسعار العقارات بلبنان بتطلع وبتنزل كل فترة مع حركة السوق..
   للي نسي او يلي زغير بالعمر وما بيعرف... هيدا المقال من أرشيف الديار هو دليل على ألإنخفاض الكبير بالأسعار الي صار بلبنان سنة ال 1995:https://realestateinlebanonfacts.blogspot.com/…/Collapse-of…
   #منطق_اعوج

Source: Real Estate in Lebanon


Your only source for the truth about properties in Lebanon

بالأرقام!! لماذا سعر الشقة في لبنان لا يجب أن يتخطى ال 30 الف دولار؟

لماذا سعر الشقة في لبنان لا يجب أن يتخطى ال 30 الف دولار؟

هل تعرف أن متوسط سعر الشقة في الولايات المتحدة الأمريكية يبلغ 230 الف دولار بينما متوسط الدخل الفردي السنوي للمواطن الأمريكي هو 56 الف دولار؟

في المقابل، هل تعلم أن متوسط سعر الشقة في لبنان يبلغ 133 الف دولار بينما متوسط الدخل الفردي السنوي هو 7 الاف دولار فقط (في ظل شبه غياب للطلب الخارجي)؟

 هل هذا منطقي؟؟؟   

بالطبع لا. في ظل شبه غياب للطلب الخارجي، إذا طبقنا القاعدة الثلاثية فلا يجب ان يتخطى متوسط سعر الشقة في لبنان ال 30 الف دولار خصوصا في ظل غياب الكهرباء الدائمة ومياه الشرب والانترنت السريع وفي ظل تدني مستوى (او غياب) كل باقي الخدمات الاساسية وفي ظل تدني 

مستوى البناء بشكل عام.

على كل حال، الفقاعة العقارية لا يمكن ان تستمر وقد بدأت بالانفجار وستعود اسعار العقارات لمستوياتها المنطقية خلال الفترة المقبلة

Source:  Real Estate in Lebanon

"And if all others accepted the lie which the Party imposed—if all records told the same tale—then the lie passed into history and became truth. Who controls the past controls the future ... who controls the present controls the past."

George Orwell, 1984

هل يمكن لإبن (ة) العائلة التي تعيش في مبنى عام 1975 أن يشتري شقة في مبنى عام 2020؟

زاد عدد سكان لبنان من 3 مليون نسمة سنة 1975 الى 4.5 مليون نسمة سنة 2017. اي بنسبة زيادة سنوية تساوي 1%. 
- هل نحن حقا بحاجة إلى هذا العدد الكبير من المباني الجديدة؟
- هل يمكن لإبن (ة) العائلة التي تعيش في مبنى عام 1975 أن يشتري شقة في مبنى عام 2020؟

Population growth from 1975-2017 was 3 million to 4.5 million in 42 years, so 1% per year. 

- Do we really need that many new buildings?
- Can the son of the guy living in the 1975 building afford an apartment in the 2020 building?

ما هي فوائد الانهيار المرتقب للقطاع العقاري؟

بعد أن انتهت مرحلة الإنكار، لاحظنا أن عددا من التعليقات يحاول ربط انخفاض أسعار العقارات بانعدام الوطنية والانهيار التام للاقتصاد اللبناني. في الواقع بالطبع هذا غير صحيح. (وإذا كان صحيحا لا ينبغي أن يعتمد اقتصاد البلد بأكمله على قطاع واحد فقط). إن التصحيح في أسعار القطاع العقاري هو في الواقع جيد للاقتصاد. لماذا ؟ • انخفاض أسعار العقارات ← انخفاض في الأسعار ← أشخاص قادرون على شراء / إيجار / فتح نشاط تجاري ← تخفيض القروض وانخفاض الديون ← المزيد من السيولة النقدية متاح ← الناس قادرون على إنفاق المزيد من المال ← المزيد من فرص العمل متاحة ← تبدأ قطاعات أخرى في النمو ← الاقتصاد ينشط • السيناريو المعاكس: أسعار العقارات مرتفعة جدا ← الناس غير قادرين على الشراء / الايجار / فتح نشاط تجاري← أشخاص يتلقون قروض ضخمة / ديون طويلة الأمد ← السيولة النقدية أقل ← المؤسسات لا تستطيع دفع األجور / الرهون العقارية / اإليجار ← يصبح الناس خارج الوظائف، ولا يوجد سيولة نقدية متاحة للإنفاق → ركود اقتصادي فما هي الجوانب السيئة الأخرى لارتفاع أسعار العقارات في لبنان؟ - أصبح جزء كبير من اللبنانيين غير قادرين على شراء شقة أو أرض وبالتالي اللبنانيين يهاجرون إلى بلدان أخرى بحثاّ عن أجور أفضل - يتم بيع الأراضي والشقق للأجانب الأغنياء - يتم فقدان المساحات الخضراء بسبب البناء العشوائي - دخل الهواة القطاع بحثا عن نجاح تجاري مما أدى إلى انخفاض جودة البناء - المزيد من البناء مع نقص التخطيط العمراني سوف يؤدي إلى: بنية تحتية أسوأ , المزيد من حركة المرور، زيادة التلوث وندرة الاحتياجات الأساسية - الفجوة بين الأجور والشقق أصبحت أكبر. الرواتب ليست كافية للحصول على الاحتياجات الأساسية الأثر الاجتماعي: الطبقة الوسطى تختفي، فتح منزل أصبح اصعب

Source:  Real Estate in Lebanon

Author: Fan of Real Estate in Lebanon

من ألأرشيف!! إنهيار أسعار العقارات سنة 1995!!

هيدا المقال من ارشيف الديار - من تموز 1995 - دليل على إنخفاض الأسعار الي حصل بوقتا.

**************************من الأرشيف**************************************
صحيفة الديار - الصفحة 21 (1-7-1995)

عقارات بيروت تعود الى الارض بعد تحليق غير واقعي في الأسعار
بعد صفقة ارض السفارة الاميركية، اسعار الشقق السكنية انخفضت بنسبة تراوحت بين 30 و40 في المئة
تشير المعلومات الواقعية الى ان الاستثمارات العربية في السوق العربية اللبنانية يصعب تقديرها بصورة حقيقية حتى الآن، وفي رأي البعض ان العرب لم يستثمروا اكثر من نصف مليار دولار، وهو مبلغ يقل كثيرا عن الارقام الخيالية التي جرى الترويج لها في مرحلة سابقة. كما انه مؤشر يدل على ان لبنان يحتاج الى وقت طويل نسبيا، والى عوامل اخرى مشجعة لكي يتمكن من تصفية فائض المساحات المبنية المعروضة للبيع، واعادة السوق الى التوازن من جديد.ومن المرجح ان السيولة العربية ليست جاهزة حتى الآن لتواكب الآمال التي بنيت عليها. وان المتوفر من هذه السيولة حاليا لا يكفي لامتصاص الفائض المعروض في السوق العقارية اللبنانية.ويقول الخبراء العقاريون في لبنان، بأن حالة الجمود السائدة تعود الى الحذر الذي تلتزم به الاستثمارات الخارجية وعدم حماسها في العودة الى لبنان، في ظل استمرار الحظر الرسمي الاميركي على سفر الرعايا الاميركيين الى لبنان، ومراوحة المفاوضات السلمية بين سوريا واسرائيل.وكانت صفقة بيع ارض السفارة الاميركية في بيروت التي جرت اخيرا، قد سلطت الاضواء على مدى التراجع الذي اصاب اسعار الاراضي والشقق في بيروت، عندما بيعت هذه القطعة المهمة قرب منطقة الرملة البيضاء، بسعر 3400 دولار للمتر الواحد، وتصل مساحة الارض المذكورة الى 9000 متر مربع، وقيل سابقا ان السعر كان 4000 دولار للمتر، وقد اشترت هذه الارض مجموعة سعودية ـ لبنانية لم يكشف عن هوية افرادها.ويقول خبير عقاري لبناني، ان قطعة ارض مجاورة لارض السفارة البريطانية سوف تتأثر حتما بصفقة بيع ارض السفارة الاميركية، وسيضطر اصحابها الى قبول سعر مماثل يقل عن 4000 دولار للمتر، بعدما كانوا يطالبون بـ 4750 دولارا للمتر منذ عام واحد فقط!.ويرتبط تصحيح اسعار الاراضي في بيروت ارتباطا مباشرا بتراجع مماثل في اسعار الشقق السكنية التي انخفضت بنسبة تراوحت بين ثلاثين واربعين بالمئة، خصوصا وان شراء الاراضي في بيروت يجري دائما بهدف الاستثمار في البناء وتحقيق الارباح من خلال بيع الشقق السكنية الفاخرة للراغبين.

وكانت قطعة ارض قرب فندق كارلتون في بيروت قد بيعت العام الماضي بـ 7000 دولار للمتر المربع، وكان هذا اعلى سعر دفع للارض في بيروت وهو سعر غير واقعي الآن، بل ربما كان غير واقعي حتى بمقاييس السوق العقارية في العام الماضي ايضا، لان المستثمر يجب ان يبيع المتر المربع من البناء بحوالى 4000 دولار لكي يحقق ربحا، وهذا السعر ليس ممكنا في الوقت الحاضر، في اية منطقة من لبنان. وقد انفق مستثمرون سعوديون حوالى 1300 دولار على المتر المربع في احد المباني الفخمة في منطقة الرملة البيضاء، مما يجعل السعر الاقتصادي للشقة في حدود 3300 دولار للمتر على الاقل، اي ان سعر الشقة التي تصل مساحتها الى الف متر مربع لا يقل عن 3.3 مليون دولار.ويقول الوسطاء العقاريون ان الاسعار المطلوبة في معظم الشقق الجديدة الواقعة على الواجهة البحرية من بيروت الغربية لا تزال في حدود 3000 دولار للمتر، وهو سعر قد يكون ملائما لنوع فخم جدا من الابنية، ولكنه اصبح غير واقعي في ضوء التصحيح الحاصل وغياب التوقعات المتفائلة التي حركت الكثيرين من المضاربين واصحاب العقارات. ويتوقع ان يكون السعر الواقع للمتر المبني حديثا على الواجهة البحرية من بيروت بين 2000 و2400 دولار للمتر المربع من المباني.ويشير متداولون الى ان حجم الفائض الكبير من الامتار المبنية في بيروت، والذي يقدره البعض بنحو ستة ملايين متر مربع تصل قيمتها الى ثلاثة مليارات دولار على اساس 500 دولار كمعدل وسطي للمتر المربع، بالاضافة الى عقارات «سوليدير» التي تصل مساحتها الى اربعة ملايين متر مربع، وهذا يعني ان السوق العقارية اللبنانية تحتاج الى دخول استثمارات لا تقل عن 11 مليار دولار قبل ان يزول الفائض الحالي المعروض من الاراضي والمباني.وقد ساهمت المعارض التي اقيمت في دول الخليج، وكذلك الوسطاء الجوالون، في اعطاء صورة غير واقعية عن السوق العقارية اللبنانية، حيث تحدث بعضهم عن دخول المليارات من الدولارات لتمويل الصفقات العقارية في لبنان، ولكن الواقع لم يكن كذلك.ولذلك، فان اصحاب العقارات في لبنان يحتاجون الآن الى تعديل توقعاتهم المتفائلة اكثر من اللازم واعادتها الى ارض الواقع، خصوصا وانه لا توجد دلائل قوية تشير الى ان موسم الصيف سيكون افضل من الموسم الماضي الضعيف. وعلى اصحاب الاراضي ان يتركوا للمستثمرين فرصة تحقيق الارباح وايجاد مشترين للمباني التي يشيدونها، وهو امر صعب طالما بقيت اسعار الاراضي مرتفعة وتشكل عامل ضغط شديد على اسعار الشقق المبنية، كما يحتاج المستثمر العقاري الى خفض توقعاته فهو ما زال يتطلع الى تحقيق ربح يصل الى 25 بالمئة سنويا وهو معدل مرتفع في ظل اوضاع السوق الحالية، لان المعدل المعقول في الوقت الحاضر يجب الا يتخطى 15% وهو المعدل المعقول الآن وفي المدى المنظور.

Source: https://goo.gl/CKwXNn

********************************من الأرشيف************************************