كيف دمّر القطاع العقاري الإقتصاد اللبناني؟

هل تعرف أن الايجارات المرتفعة هي السبب الرئيسي لفشل واقفال العديد من المصالح التجارية والصناعية والمطاعم في لبنان؟

الايجارات المرتفعة سببت غلاء الاسعار بشكل يزيد عن القدرة الشرائية للمواطن اللبناني وللسائح المحتمل ..

هل تعرف ان هذا دمرّ السياحة والتجارة والصناعة.. وزاد البطالة؟ نعم، هذا القطاع دمرّ الاقتصاد اللبناني لمصلحة البعض وبدعم ومشاركة المسؤولين في الدولة اللبنانية..

العقارات في لبنان متجهة نحو الإنهيار!!

العقارات في لبنان متجهة نحو الإنهيار!!

لا تستعجلوا بالشراء... فكما توقعنا على صفحتنا  منذ سنة ونصف فقد إنخفضت الأسعار بنسبة وصلت ل40% لحد الان.

ان اسعار العقارات في لبنان ستستمر بالانخفاض التدريجي لتصل الى مرحلة الانهيار الكامل . نتوقع أن يصل الإنخفاض لنسبة 70% وأكثر.

ما هو دورنا؟

 نحن نسعى لزيادة الشفافية في السوق العقاري عبر نشر الحقائق والدراسات العلمية. 

لمزيد من المعلومات تابعوا صفحتنا على الفيسبوك:Real Estate in Lebanon

Real Estate in Lebanon

Your only source for the truth about properties in Lebanon

الفقاعة العقارية: ألإنفجار قادم من المصارف!

الفقاعة العقارية تتضخّم من كل جوانبها. فإلى جانب التخمة في مخزون الشقق المبنية التي «تحبس» مئات ملايين الدولارات، هناك ورم تمويلي ينذر بالأسوأ، بعدما تبيّن أن انكشاف المصارف على الديون العقارية لا يقتصر على ديون الأسر والمقاولين وما يتفرّع عنهم، بل يمتّد إلى ديون تجارية بضمانات عقارية. أما الجانب الأكثر قسوة في هذا المشهد فهو وسم لبنان بكل هذه البشاعة العمرانية!

هناك أدلّة كثيرة على وجود ورم عقاري ــ مالي مخيف في لبنان. لا يتعلق الأمر بتورّم الأسعار إلى حدّ الجنون في فترة ما بعد 2007 والتدفقات المالية الخارجية التي تخللتها فحسب، بل هي فقاعة تغذّت أيضاً على نظرية استحالة انكسار أسعار العقارات، ما خلق حافزاً للاستمرار في عمليات التشييد والمضاربات أملاً بالأرباح السهلة والسريعة، ووفّر تمويلاً مصرفياً متعدّد المستويات من تمويل شراء المساكن إلى ديون المقاولين وتجار العقارات وما يتفرّع عنهم، إضافة إلى ديون تجارية وشخصية بضمانات عقارية.

رغم ذلك، لا اعتراف بهذه الفقاعة بعد. إذ أن منظّري «النموذج» الاقتصادي اللبناني يأملون في «تنفيسها» والتخفيف من انتشار ورمها في القطاع المصرفي. ولا يزال هؤلاء يعتقدون بأن مؤتمراً بعنوان «القطاع العقاري أساس للنموّ الاقتصادي» يمكنه إخفاء حقيقة الورم ومصدره. وفي الواقع، فإن المؤتمر الذي عقد أمس، في فندق فينيسيا، لم يتطرّق إلى المشهد الفعلي في القطاع، ولم يدخل في نقاش حول حقيقة دوره كأداة لتمويل السياسات النقدية وضعف قدرته على تلبية حاجتها، بل شهد سعياً لتحويل تجار العقارات، الذين راكموا الثروات شبه المجانية، إلى «ضحايا» تجوز مساعدتهم في «محنتهم»، منعاً لانهيار إحدى ركائز النموذج الاقتصادي اللبناني. خرج هؤلاء التجّار إلى المنبر رغبة في غرف المزيد من «الدعم» من المال العام. لم يكتفوا بالإمعان في استغلال فوضى العمران وتشويه لبنان، والاستفادة من مزراب الدعم المفتوح في مصرف لبنان، بل يريدون المزيد، أي تدفيع اللبنانيين «الثمن».

التجربة الاسبانية

المعطيات التي وردت في المؤتمر كافية للدلالة على وجود الفقاعة وعلى الهدف المضمر بالغَرف من المال العام. فقد قال رئيس جمعية تجار بيروت نقولا شماس إن القطاع العقاري يعاني من «تخمة في المعروض»، موضحاً أن هناك «ملايين الأمتار المربعة غير المباعة في بيروت». وأشار إلى أن لبنان «لم يتعلم من تجارب دول أخرى. في اسبانيا تبيّن أنهم كانوا يبنون مساحات تكفي لسدّ حاجات إيطاليا وألمانيا وفرنسا، ولا يزالون اليوم يعانون من أثر هذه المشكلة. أما الأزمة العالمية التي بدأت في نهاية 2008 فبدأت عقارية في الولايات المتحدة، وتحوّلت إلى مصرفية في وول ستريت، وانتهت نقدية في أوروبا». ولفت شمّاس الى أن «سرعة دوران المخزون العقاري في لبنان تزيد على ألف يوم فيما هي في الولايات المتحدة 100 يوم. الوضع في لبنان أخطر نظراً الى انكشاف المصارف على القطاع العقاري ضمن ثلاثة مستويات: قروض السكن، قروض المقاولين والمتعهدين وفروعهم، وقروض أخرى بضمانات عقارية».

كلام شماس استند إلى تقرير لصندوق النقد الدولي عن حجم الانكشاف المصرفي على القطاع العقاري، وتضمن معطيات عن وجود ديون عقارية توازي 90% من مجمل محفظة القروض. وأوضح أن هناك «أموالاً طائلة محبوسة في القطاع، لا بل عشرات المليارات من الدولارات التي يجب العمل على تسييلها وضخها في الاقتصاد». ليخلص إلى أنه يجب أن تكون هناك «حوافز» متعددة الجهات بهدف «ضخّ السيولة في القطاع العقاري وإعادة النظر في بعض تعاميم مصرف لبنان لجهة تحفيز عمليات الاستحواذ على الشركات العقارية المتعثّرة». وهذا الأمر، في رأيه، يعالج أزمة مخزون الشقق غير المباعة ويفرج عن «المليارات المسجونة».

كلام رئيس غرفة التجارة والصناعة والزراعة في بيروت محمد شقير وجبل لبنان صبّ في السياق نفسه، إذ طالب بـ «سياسة تحفيزية أبرز ركائزها إعفاء اللبنانيين المغتربين من رسوم التسجيل لمدة سنتين، وإعطاء الاجانب الراغبين بشراء شقق فخمة يفوق سعرها المليون دولار إقامة دائمة في لبنان، وحصر إجراء التخمين العقاري بجهة واحدة مع اعتماد معايير موحدة وواضحة». وأوضح أن هذه الاقتراحات «ستسلّم قريباً إلى الرئيس سعد الحريري للعمل على تحقيقها مع غيرها من المطالب لأن وضع القطاع لا يتحمل المزيد من التأجيل».

الورم الخطير

تأتي هذه المطالب في عزّ الصراع «الخفي» بين تجار العقارات والمصارف حول توزيع أعباء الديون العقارية بينهما. الأمر أبعد من بضعة متحدثين في قاعة فندقية يكرّرون عبارات مدح الذات. فقد لجأ التجّار إلى مؤتمر للترويج لفكرة التحفيز والدعم من خلال تقديم توصيف للأزمة كان مرفوضاً منهم، بعدما وصل الورم إلى مرحلة خطيرة بسبب ركود المبيعات وتراجع الأسعار.

ولم تفلح محاولات تحفيز المبيعات التي قام بها مصرف لبنان في تنفيس الورم، بل زاد الأمر صعوبة مع تقدّم الوقت، وهو ما دفع «المركزي» إلى القيام بمبادرات لتحفيز المبيعات بعيداً عن تحفيز القدرة الشرائية، عبر منح المصارف إعفاءات وحوافز مقابل تقديم قروض سكنية مدعومة، واقرار إجراءات لمعالجة أزمة الديون العقارية لم تفض إلى نتيجة. فحتى الآن لم يبدأ التطبيق الفعلي للتعميم الأساسي رقم 135 الصادر في تشرين الأول 2015 والذي يتيح إعادة هيكلة القروض وإطفاء قيمتها الكاملة أو جزئياً، بقيمة العقارات والمساهمات وحصص الشراكة مقابل حصول المصارف على حسم 50% من السندات لأجل التي تحملها لدى مصرف لبنان. وفي تموز الماضي تمنّى حاكم مصرف لبنان رياض سلامة على إدارات المصارف اللجوء إلى تملك العقارات، عارضاً عليها تمديد مهلة تصفيتها من 5 سنوات إلى 15 سنة. لكن محاولات «الإغراء» فشلت حتى الآن رغم وجود مفاوضات بين بعض التجار والمصارف الدائنة لم تصل إلى نتيجة محسومة بعد.

الأمر نفسه ينطبق على التعميم 427 الذي يستثني المصارف من الحظر المفروض عليها لتنفيذ عمليات السمسرة العقارية أو تمويل المضاربة العقارية أو عمليات شراء عقارات مبنية بهدف إعادة بيعها. التعميم يعدّل المادة الثالثة من القرار 7776 ليتيح للمصارف والمؤسسات العقارية «إنشاء شركات عقارية يكون موضوعها محصوراً بشراء عقارات مبنية في لبنان أو أقسام فيها مفرزة أو قيد الإفراز، على أن تكون ممولة بتسهيلات مصرفية قائمة ولا تقل عن 50% من قيمة العقارات المنوي تملكها». ومن شروط هذا التعديل «وجوب تسييل العقارات المتملكة خلال فترة زمنية لا تتعدى 10 سنوات من تاريخها» على أن تسدّد الشركات العقارية ثمن العقارات المتملكة على النحو الآتي: 40% من أموالها الخاصة، 60% من التسهيلات المصرفية».

الوحش العقاري

واللافت أن المتحدثين الرئيسيين في المؤتمر أغفلوا، عمداً، الحديث عن الأسعار التي انهارت في الفترة الأخيرة رغم غرور التجار وتفاخرهم بقدراتهم المالية الكبيرة. هذه القدرات تضاءلت على مدى السنوات الماضية حين بدأت الفوائد المصرفية تأكل الارباح المرتقبة من المشاريع العمرانية. لذا، فالهمّ اليوم لدى التجار أن تكون الأسعار المعلنة والرائجة في مستويات مرتفعة للانقضاض على أي فرصة قد تظهر في ظل ظروف سياسية ما، غافلين عن الاسعار العادلة التي تحتسب بالاستناد إلى علاقة العقارات بمستويات الدخل. وكل ذلك بهدف ترك الأسعار «المكسورة» بعيداً عن العلنية.

إذاً، محاولات «تنفيس» الفقاعة لم تحقق أي نجاح، ما يترك الأبواب مفتوحة أمام انكسار الأسعار أكثر فأكثر، وربما وصولاً إلى انفجار يعبّر عن تصحيحٍ ما في مسار القطاع وهيكليته وارتباطه بالمصارف وعلاقة مصرف لبنان به وبمستويات الدخل... إلا أن كل ذلك لا يصلح التشوّه العمراني الذي انتشر خلال السنوات الماضية وترك المدن والقرى فريسة الوحش العقاري. شماس يعتقد ان الوقت حان «للانكباب على التنظيم المدني بعد فوضى عمرانية في كل المناطق. يجب إعادة الجمالية والهندسة والعمارة إلى لبنان. نأسف لما أصاب لبنان من بشاعة عمرانية. يجب إقرار سياسة إسكانية للمواءمة بين المدن والقرى على مساحة لبنان وبهدف تكريس تناغم عمراني يراعي مكان السكن بعد ما شهدناه من ديموغرافيا فتاكة».

قطاع مكلف

يقول رئيس جمعية تجار بيروت نقولا شماس إن قطاع العقارات والبناء في لبنان يمثّل بين 35% و40% من الاصول الملموسة. ويستند شماس إلى دراسة أجراها «كريدي سويس» تشير إلى أن قيمة الممتلكات غير المنقولة في لبنان تفوق قيمة الممتلكات المنقولة. «أهمية هذا الأمر أنه في الأيام الجيدة يشكّل القطاع العقاري رافعة للاقتصاد، إلا أنه في أوقات الأزمات فإن هذه الرافعة التمويلية تكبّد الاقتصاد أعباء كبيرة».

الشقق الراكدة

كرّر رئيس غرفة التجارة والصناعة والزراعة في بيروت وجبل لبنان محمد شقير كلامه السابق عن تراجع عدد الشقق المبنية من نحو 28 ألف شقة سنوياً إلى نحو 16 ألفاً، مشيراً إلى وجود أكثر من 4000 شقة فخمة في حالة جمود قيمتها تفوق الـ4 مليارات دولار، فضلا عن ان ديون المصارف لهذا القطاع فاقت الـ18 مليار دولار (ديون المقاولين وما يتفرع عنهم وديون الأسر).

كاتب المقال : محمد وهبة

المصدر: الأخبار

The original link: https://www.al-akhbar.com/node/287073

Real Estate in Lebanon: Your only source for the truth about properties in Lebanon

سلسلة "المنطق ألأعوج" -- الجزء الثاني

1. متوسط سعر الشقة في لبنان 130 الف دولار - كمبيالتها الشهرية عبر مؤسسة الاسكان تساوي حوالي ال ٧٠٠ دولار ..بينما متوسط الدخل الفردي الشهري في لبنان ٥٨٠ دولار ..                                                                                                                                                                                    
2. اصحاب المنطق الاعوج بقولوا انه تجار العمار مش ممكن يخسروا وعطول بيربحوا.. كرمال هيك الاسعار ما بتنزل..                                                                  يا جماعة لو عنجد في استثمار عطول ربحان كان كل العالم ما اشتغلت الا فيه..بأي استثمار في ربح وخسارة -- وهلق بدكن تبلشوا تسمعوا عن خسائر تجار العقارات اكثر واكثر ..                                                                                                                                                                                            
3. الناس اصحاب المنطق الأعوج عم يقولوا انه نحن عم ننشر السلبية وعم انق... الرد تبعنا انه نحن عم ننشر تقييمنا الموضوعي لحاضر ومستقبل القطاع العقاري.. وعلى فكرة انخفاض الاسعار شي منيح للمواطن والاقتصاد .. تابعوا المقال التالي لمعرفة فوائد الانهيار المرتقب للعقارات.             https://realestateinlebanonfacts.blogspot.com/2017/08/Benefits-of-the-Collpase-of-the-Lebanese-Real-Estate.html Done                                                                                                               
4. اصحاب المنطق الاعوج بقولوا انه شغلة منيحة تقسيط شقة معمرة بأسوء مواصفات العمار ع ٣٠ سنة وتكون الشقة مسعرة كذا مرة اكتر من سعرها المنطقي... لان هالشي احسن من الاجار وبتبقى لولادن...
   اولا، هاي الشقق الي عم تتعمر يا جماعة بعد ٣٠ سنة بصير بدها صيانة باكثر من سعرها.. يعني لاولاد ما استفادوا..
   ثانيا، الاسعار بلشت تتصحح وبدا تنهار يعني عم تقسط شي رح يصير قيمة القرض تبعه اكبر باضعاف من قيمته..
   ثالثا، انت وعم تقسطها ما فيك تبيعا اذا كنت مضطر تنقل مكان عملك او اذا طلعت الجيرة ما بتنطاق..
   رابعا، اذا خرب عندك شي من المرافق ( facilities ) بالبيت متل سخان المي أو المكيف المركزي أو تسريب مي من التمديدات المخفية الخ بتكون مسؤولية التصليح المكلفة جدا عليك.
   الخ                                                                                                                                                                                  
5. منطق اعوج انك تصدق كل خبار الختيارية مثل:
   -انه العقارات افضل استثمار😂😂..
   -ما تفتح الشمسية بالبيت احلى ما يموت حدا 😂..
   الخ                                                                                                                                                                                                                      
6. المنطق الاعوج انه جماعة التطوير العقاري ناطرين الخليجي يشتري بلبنان بأسعار خيالية بالوقت الي في انهيارات بالقطاعات العقارية بالخليج.
   

Source: Real Estate in Lebanon

Your only source for the truth about properties in Lebanon

Are property prices in Lebanon justified?

To answer this question a comparison should be made between real estate in Lebanon and real estate in other countries.

For this purpose, we decided to make a simple comparison between Qatar and Lebanon.

A comparative table was developed. This table shows the main indexes for a country’s performance, in the major areas of peace, quality of infrastructure, quality of living, ease-of-doing-business, environment, health and wellbeing, economic freedom, corruption, Public debt, prosperity,  and passport power.

Data has been collected from renowned International Websites.

The idea is to answer the question through simple, undeniable facts.

Looking at the table above, it is clear that Qatar outperforms Lebanon, and by some good margins, in ALL areas.

Furthermore, no improvement seems visible in the future for Lebanon. On the contrary the country is drowning in major issues such as:

·         Financial and Debt crisis;

·         Syrian refugees’ crisis;

·         Rising unemployment;

·         Decreasing GDP;

·         Electricity crisis;

·         Garbage crisis; 

What’s more troubling is that no real actions are planned to resolve all those issues. There is no plan to tackle corruption, no urban planning to improve infrastructure and reduce traffic, no financial planning to reduce debt, no planning to resolve the electricity and garbage problem.

It would be important also to mention that, unlike in Lebanon, the government in Qatar has strict monitoring policies regarding food, illegal businesses, piracy and theft etc…  Qatar also ensures that processing of municipal, governmental and legislative requirements is made easy without much headache. Transportation is cheap, a metro in Doha is being constructed, and vehicles prices are much cheaper than in Lebanon (due to customs).

Keep in mind that if you compare apartment rent, you will find out that the rent in Qatar includes:

•             Free electricity 24h unlimited

•             Free Comprehensive Maintenance

•             High speed/Free WiFi unlimited

•             Free water 24h unlimited (NOTE: Desert)

•             No parking problem

•             Calm Neighborhood (enforced by law)

Besides Doha is considered best place in the world to move (according to HSBC Expatexplorer surey)

So, why is real estate price in Lebanon much higher than Qatar?

Are property prices in Lebanon justified?

Source:  Real Estate in Lebanon

Author: Fan of Real Estate in Lebanon

سلسلة "المنطق ألأعوج" -- الجزء ألأول

#منطق_اعوج

1. منطق الاعوج تبع بعض الناس: طبيعي وشغلة كتير عادية يطلع سعر العقار من ١٠٠ الف دولار ل ٥٠٠ الف دولار ب ٥ سنين... بينما مش طبيعي وغريب انه ينزل من ٥٠٠ الف ل ١٥٠ الف...                                                                                                                                                           
2. منطق الاعوج تبع بعض الناس: سعر الشقق الي تحت ال ٢٠٠ متر ما نزل.. بس نزل سعر الشقق الاكبر.
   شرح الاعوجاج بالنظرية: يعني بحسب هاي النظرية صار سعر شقة ال ٢٥٠ متر (على سبيل المثال) مثل سعر شقة ال ٢٠٠ متر ... وهيدا الشي مش منطقي لان ساعتها ما بقى حدا بيشتري تبع ال٢٠٠ متر ...
   فاكيد بس ترخص الشقق الكبيرة بدا ترخص الشقق الصغيرة.                                                                                                                      
3. منطق الاعوج تبع بعض الناس: اسعار العقارات ما بتنزل لان الناس عم تزيد ولبنان صغير.
   طيب لاي يا صاحب المنطق الاعوج، الاسعار زادت ٤ و ه مرات ب٥ سنين بينما معدل زيادة السكان السنوية في لبنان هي ١% فقط؟؟
   و لاي انخفضت اسعار العقارات سنة ال١٩٩٥ بنسبة ٣٥%؟ كان بوقتها عم يتراجع عدد السكان؟ ؟
   ولاي بعض المدن الي فيها كثافة اكبر من بيروت اسعار العقارات فيها اقل بكتير من بيروت؟؟                                                                                                                                                                                               
4. منطق الاعوج تبع بعض الناس: اسعار العقارات ما بحياتا نزلت بلبنان ..
   يا جماعة، مثل أي أصول (Asset) أسعار العقارات بلبنان بتطلع وبتنزل كل فترة مع حركة السوق..
   للي نسي او يلي زغير بالعمر وما بيعرف... هيدا المقال من أرشيف الديار هو دليل على ألإنخفاض الكبير بالأسعار الي صار بلبنان سنة ال 1995:https://realestateinlebanonfacts.blogspot.com/…/Collapse-of…
   #منطق_اعوج

Source: Real Estate in Lebanon


Your only source for the truth about properties in Lebanon

بالأرقام!! لماذا سعر الشقة في لبنان لا يجب أن يتخطى ال 30 الف دولار؟

لماذا سعر الشقة في لبنان لا يجب أن يتخطى ال 30 الف دولار؟

هل تعرف أن متوسط سعر الشقة في الولايات المتحدة الأمريكية يبلغ 230 الف دولار بينما متوسط الدخل الفردي السنوي للمواطن الأمريكي هو 56 الف دولار؟

في المقابل، هل تعلم أن متوسط سعر الشقة في لبنان يبلغ 133 الف دولار بينما متوسط الدخل الفردي السنوي هو 7 الاف دولار فقط (في ظل شبه غياب للطلب الخارجي)؟

 هل هذا منطقي؟؟؟   

بالطبع لا. في ظل شبه غياب للطلب الخارجي، إذا طبقنا القاعدة الثلاثية فلا يجب ان يتخطى متوسط سعر الشقة في لبنان ال 30 الف دولار خصوصا في ظل غياب الكهرباء الدائمة ومياه الشرب والانترنت السريع وفي ظل تدني مستوى (او غياب) كل باقي الخدمات الاساسية وفي ظل تدني 

مستوى البناء بشكل عام.

على كل حال، الفقاعة العقارية لا يمكن ان تستمر وقد بدأت بالانفجار وستعود اسعار العقارات لمستوياتها المنطقية خلال الفترة المقبلة

Source:  Real Estate in Lebanon

"And if all others accepted the lie which the Party imposed—if all records told the same tale—then the lie passed into history and became truth. Who controls the past controls the future ... who controls the present controls the past."

George Orwell, 1984

هل يمكن لإبن (ة) العائلة التي تعيش في مبنى عام 1975 أن يشتري شقة في مبنى عام 2020؟

زاد عدد سكان لبنان من 3 مليون نسمة سنة 1975 الى 4.5 مليون نسمة سنة 2017. اي بنسبة زيادة سنوية تساوي 1%. 
- هل نحن حقا بحاجة إلى هذا العدد الكبير من المباني الجديدة؟
- هل يمكن لإبن (ة) العائلة التي تعيش في مبنى عام 1975 أن يشتري شقة في مبنى عام 2020؟

Population growth from 1975-2017 was 3 million to 4.5 million in 42 years, so 1% per year. 

- Do we really need that many new buildings?
- Can the son of the guy living in the 1975 building afford an apartment in the 2020 building?

ما هي فوائد الانهيار المرتقب للقطاع العقاري؟

بعد أن انتهت مرحلة الإنكار، لاحظنا أن عددا من التعليقات يحاول ربط انخفاض أسعار العقارات بانعدام الوطنية والانهيار التام للاقتصاد اللبناني. في الواقع بالطبع هذا غير صحيح. (وإذا كان صحيحا لا ينبغي أن يعتمد اقتصاد البلد بأكمله على قطاع واحد فقط). إن التصحيح في أسعار القطاع العقاري هو في الواقع جيد للاقتصاد. لماذا ؟ • انخفاض أسعار العقارات ← انخفاض في الأسعار ← أشخاص قادرون على شراء / إيجار / فتح نشاط تجاري ← تخفيض القروض وانخفاض الديون ← المزيد من السيولة النقدية متاح ← الناس قادرون على إنفاق المزيد من المال ← المزيد من فرص العمل متاحة ← تبدأ قطاعات أخرى في النمو ← الاقتصاد ينشط • السيناريو المعاكس: أسعار العقارات مرتفعة جدا ← الناس غير قادرين على الشراء / الايجار / فتح نشاط تجاري← أشخاص يتلقون قروض ضخمة / ديون طويلة الأمد ← السيولة النقدية أقل ← المؤسسات لا تستطيع دفع األجور / الرهون العقارية / اإليجار ← يصبح الناس خارج الوظائف، ولا يوجد سيولة نقدية متاحة للإنفاق → ركود اقتصادي فما هي الجوانب السيئة الأخرى لارتفاع أسعار العقارات في لبنان؟ - أصبح جزء كبير من اللبنانيين غير قادرين على شراء شقة أو أرض وبالتالي اللبنانيين يهاجرون إلى بلدان أخرى بحثاّ عن أجور أفضل - يتم بيع الأراضي والشقق للأجانب الأغنياء - يتم فقدان المساحات الخضراء بسبب البناء العشوائي - دخل الهواة القطاع بحثا عن نجاح تجاري مما أدى إلى انخفاض جودة البناء - المزيد من البناء مع نقص التخطيط العمراني سوف يؤدي إلى: بنية تحتية أسوأ , المزيد من حركة المرور، زيادة التلوث وندرة الاحتياجات الأساسية - الفجوة بين الأجور والشقق أصبحت أكبر. الرواتب ليست كافية للحصول على الاحتياجات الأساسية الأثر الاجتماعي: الطبقة الوسطى تختفي، فتح منزل أصبح اصعب

Source:  Real Estate in Lebanon

Author: Fan of Real Estate in Lebanon

من ألأرشيف!! إنهيار أسعار العقارات سنة 1995!!

هيدا المقال من ارشيف الديار - من تموز 1995 - دليل على إنخفاض الأسعار الي حصل بوقتا.

**************************من الأرشيف**************************************
صحيفة الديار - الصفحة 21 (1-7-1995)

عقارات بيروت تعود الى الارض بعد تحليق غير واقعي في الأسعار
بعد صفقة ارض السفارة الاميركية، اسعار الشقق السكنية انخفضت بنسبة تراوحت بين 30 و40 في المئة
تشير المعلومات الواقعية الى ان الاستثمارات العربية في السوق العربية اللبنانية يصعب تقديرها بصورة حقيقية حتى الآن، وفي رأي البعض ان العرب لم يستثمروا اكثر من نصف مليار دولار، وهو مبلغ يقل كثيرا عن الارقام الخيالية التي جرى الترويج لها في مرحلة سابقة. كما انه مؤشر يدل على ان لبنان يحتاج الى وقت طويل نسبيا، والى عوامل اخرى مشجعة لكي يتمكن من تصفية فائض المساحات المبنية المعروضة للبيع، واعادة السوق الى التوازن من جديد.ومن المرجح ان السيولة العربية ليست جاهزة حتى الآن لتواكب الآمال التي بنيت عليها. وان المتوفر من هذه السيولة حاليا لا يكفي لامتصاص الفائض المعروض في السوق العقارية اللبنانية.ويقول الخبراء العقاريون في لبنان، بأن حالة الجمود السائدة تعود الى الحذر الذي تلتزم به الاستثمارات الخارجية وعدم حماسها في العودة الى لبنان، في ظل استمرار الحظر الرسمي الاميركي على سفر الرعايا الاميركيين الى لبنان، ومراوحة المفاوضات السلمية بين سوريا واسرائيل.وكانت صفقة بيع ارض السفارة الاميركية في بيروت التي جرت اخيرا، قد سلطت الاضواء على مدى التراجع الذي اصاب اسعار الاراضي والشقق في بيروت، عندما بيعت هذه القطعة المهمة قرب منطقة الرملة البيضاء، بسعر 3400 دولار للمتر الواحد، وتصل مساحة الارض المذكورة الى 9000 متر مربع، وقيل سابقا ان السعر كان 4000 دولار للمتر، وقد اشترت هذه الارض مجموعة سعودية ـ لبنانية لم يكشف عن هوية افرادها.ويقول خبير عقاري لبناني، ان قطعة ارض مجاورة لارض السفارة البريطانية سوف تتأثر حتما بصفقة بيع ارض السفارة الاميركية، وسيضطر اصحابها الى قبول سعر مماثل يقل عن 4000 دولار للمتر، بعدما كانوا يطالبون بـ 4750 دولارا للمتر منذ عام واحد فقط!.ويرتبط تصحيح اسعار الاراضي في بيروت ارتباطا مباشرا بتراجع مماثل في اسعار الشقق السكنية التي انخفضت بنسبة تراوحت بين ثلاثين واربعين بالمئة، خصوصا وان شراء الاراضي في بيروت يجري دائما بهدف الاستثمار في البناء وتحقيق الارباح من خلال بيع الشقق السكنية الفاخرة للراغبين.

وكانت قطعة ارض قرب فندق كارلتون في بيروت قد بيعت العام الماضي بـ 7000 دولار للمتر المربع، وكان هذا اعلى سعر دفع للارض في بيروت وهو سعر غير واقعي الآن، بل ربما كان غير واقعي حتى بمقاييس السوق العقارية في العام الماضي ايضا، لان المستثمر يجب ان يبيع المتر المربع من البناء بحوالى 4000 دولار لكي يحقق ربحا، وهذا السعر ليس ممكنا في الوقت الحاضر، في اية منطقة من لبنان. وقد انفق مستثمرون سعوديون حوالى 1300 دولار على المتر المربع في احد المباني الفخمة في منطقة الرملة البيضاء، مما يجعل السعر الاقتصادي للشقة في حدود 3300 دولار للمتر على الاقل، اي ان سعر الشقة التي تصل مساحتها الى الف متر مربع لا يقل عن 3.3 مليون دولار.ويقول الوسطاء العقاريون ان الاسعار المطلوبة في معظم الشقق الجديدة الواقعة على الواجهة البحرية من بيروت الغربية لا تزال في حدود 3000 دولار للمتر، وهو سعر قد يكون ملائما لنوع فخم جدا من الابنية، ولكنه اصبح غير واقعي في ضوء التصحيح الحاصل وغياب التوقعات المتفائلة التي حركت الكثيرين من المضاربين واصحاب العقارات. ويتوقع ان يكون السعر الواقع للمتر المبني حديثا على الواجهة البحرية من بيروت بين 2000 و2400 دولار للمتر المربع من المباني.ويشير متداولون الى ان حجم الفائض الكبير من الامتار المبنية في بيروت، والذي يقدره البعض بنحو ستة ملايين متر مربع تصل قيمتها الى ثلاثة مليارات دولار على اساس 500 دولار كمعدل وسطي للمتر المربع، بالاضافة الى عقارات «سوليدير» التي تصل مساحتها الى اربعة ملايين متر مربع، وهذا يعني ان السوق العقارية اللبنانية تحتاج الى دخول استثمارات لا تقل عن 11 مليار دولار قبل ان يزول الفائض الحالي المعروض من الاراضي والمباني.وقد ساهمت المعارض التي اقيمت في دول الخليج، وكذلك الوسطاء الجوالون، في اعطاء صورة غير واقعية عن السوق العقارية اللبنانية، حيث تحدث بعضهم عن دخول المليارات من الدولارات لتمويل الصفقات العقارية في لبنان، ولكن الواقع لم يكن كذلك.ولذلك، فان اصحاب العقارات في لبنان يحتاجون الآن الى تعديل توقعاتهم المتفائلة اكثر من اللازم واعادتها الى ارض الواقع، خصوصا وانه لا توجد دلائل قوية تشير الى ان موسم الصيف سيكون افضل من الموسم الماضي الضعيف. وعلى اصحاب الاراضي ان يتركوا للمستثمرين فرصة تحقيق الارباح وايجاد مشترين للمباني التي يشيدونها، وهو امر صعب طالما بقيت اسعار الاراضي مرتفعة وتشكل عامل ضغط شديد على اسعار الشقق المبنية، كما يحتاج المستثمر العقاري الى خفض توقعاته فهو ما زال يتطلع الى تحقيق ربح يصل الى 25 بالمئة سنويا وهو معدل مرتفع في ظل اوضاع السوق الحالية، لان المعدل المعقول في الوقت الحاضر يجب الا يتخطى 15% وهو المعدل المعقول الآن وفي المدى المنظور.

Source: https://goo.gl/CKwXNn

********************************من الأرشيف************************************

الانحدار الاقتصادي بين الأمس واليوم

لماذا الانحدار الاقتصادي اليوم سيكون أسوأ من أي وقت سابق في العقود الماضية؟

عند رجوعنا 20 عاماً للوراء و اضطلاعنا على عدة مقالات وكتب تتحدث عن الوضع الآقتصادي والنظرة المستقبلية لتلك الفترة أبرزها  كتاب "الأيادي السود" لنجاح واكيم (الذي صدر عام 98)، نرى مشهداً قاتماً جداً للاقتصاد اللبناني:

- دين عام تجاوز ال20 مليار دولار و تجاوز نسبة 100% الى الناتج العام المحلي

- ارتفاع العجز السنوي لموازنة الدولة بسبب الفوائد العالية على سندات الخزينة (في حدود ال15%) وتراكم الدين العام (بحيث تتم اعادة جدولة الدين عندما يستحق لتستلف الدولة من جديد)

- بطالة عالية (خاصة عند الشباب) ونسبة هجرة عالية و عدد كبير من اللبنانيين تحت خط الفقر

- حالات افلاس حدثت (وستحدث لاحقاً) مما ينبىء بوضع يزداد سوءاً مع الأيام وممكن أن يؤدي الى كارثة اقتصادية (مشابهة لدول كثيرة حدث فيها انهيار اقتصادي كبير وانحدار في قيمة العملة في فترة التسعينيات كتركيا مثلاً)

و لكن لم تتحقق معظم هذه التوقعات بالشكل التشاؤمي الذي رسم وقتها - لماذا يا ترى؟

1- الTVA: أحد أهم الأسباب التي جعلت ميزانية الدولة تحافظ على نوع من التوازن بين الايرادات والمصاريف هي استحداث الضريبة على القيمة المضافة (الTVA)، فقد كان لبنان من الجنات الضريبية في التسعينات، والسبب لذلك جذب أكبر قدر ممكن من الأموال بفترة ما بعد انتهاء الحرب الأهلية للمساهمة بالنهوض بالاقتصاد. وبذلك ساهم انشاء الضريبة ال10% هذه على عدد كبير من السلع والخدمات في ايجاد مدخول لا بأس به للدولة ابتداء من عام 2001 لم يكن موجوداً بتاتاً من قبل، كما تم استحداث ضرائب أخرى على قطاعات مختلفة أهمها الجمارك على السيارات المستوردة - لن نخوض في ذكرها الآن - ساهمت بمداخيل أخرى للدولة

2- ثورة قطاع الاتصالات: ساهمت ثورة قطاع الاتصالات اللاسلكية والانترنت بدءاً من أواخر التسعينيات وتوسعها الضخم لاحقاً في الأعوام اللاحقة في انشاء فرص عمل جديدة وبمداخيل عالية نسبياً لم تكن متوفرة من قبل، كما استطاعت الدولة أن تجني المزيد من المداخيل مع توسع مستخدمي القطاع اللاسلكي والرقمي بكل مكوناته

3- سعر برميل النفط: وصل سعر برميل النفط الى أقل من 9$ في العام 1998 و قد كان قد وصل الى أكثر من 35$ في العام 1979! أي أن أسعار النفط كانت قد أكملت فترة حوالي 20 سنة من التراجع والانحدار ويعلم متابعي هذه الصفحة ما يعني هذا الموضوع بالنسبة للبنان (تأثير سعر برميل النفط) فقد كنا شرحنا عنه سابقاً مراراً، فأي فورة بسيطة في النفط كان سيكون لها تأثير ايجابي على اقتصادنا - وهو شيء كان احتمال حدوثه عالي من هذه الأسعار المتدنية خاصة بعد فترة ركود طويلة جداً كالتي سبق حصولها.

4- حالات الافلاس (وشبه الافلاس) التي حدثت: نورد هنا هذه الأمثلة عن تلك الحالات لنبين أن الطريق لم تكن سهلة نحو النمو المضطرد الذي حدث لاحقاً، بل أن حالات افلاس لمؤسسات وشركات كبيرة حدثت وبينت حجم الركود الاقتصادي الذي حدث في تلك الفترة، ونذكر منها على سبيل المثال لا الحصر: البنك اللبناني للتجارة سنة 98 (شبه افلاس - قبل وضع مصرف لبنان يده عليه)، تعاونيات لبنان الاستهلاكية سنة 99، طيران الشرق الأوسط (MEA) سنة 2001 (شبه افلاس - قبل انقاذ مصرف لبنان الأمر في اللحظة الأخيرة)، بنك المدينة سنة 2003

5- مؤتمري باريس2 (2001) وباريس3 (2002): كان الوضع الاقتصادي العالمي في تلك الفترة يسمح بأن يقدّم عدد من الدول قروض ميسّرة وهبات حيث لم تكن هذه الدول تعاني من أزمات داخلية ومالية خاصة بها، وطبعاً ساهمت هذه القروض في التخفيف من حدة التدهور الاقتصادي وقتها (قبل النمو اللاحق)

6- انخفاض الفوائد على سندات الخزينة: وتالياً على الدين العام، وحدث ذلك بعد ازدياد رؤوس الأموال الداخلة على القطاع المصرفي اللبناني خاصة بعد ازدياد أسعار النفط المضطرد بين عامي 2003 و 2008

7- عقارياً: أما بالنسبة لسوق العقارات في ذلك الوقت، فما هو الانحدار الذي حدث وما العوامل المباشرة التي ساهمت في كبح جماحه (بالاضافة الى العوامل الماكرو-اقتصادية التي ذكرناها في الأعلى):

أ- أولاً انخفضت أسعار الشقق والعقارات بنسب وصلت الى 25-30% من أسعار الفورة التي وصلتها في عامي 94-95، وكان هذا الانخفاض طبيعياً في ظل الوضع الاقتصادي الصعب الذي مر فيه البلد وقتها، وحدث هذا الانخفاض بمعظمه في العمليات الحاصلة على الأرض وليس في الأسعار المعلنة (التي لم تشهد انخفاضاً ملحوظاً)، أما الذي أصر على السعر العالي ولم يبع فقد استطاع (على الأرجح) أن يعود ويبيع عليه بعد حوالي 7 سنين. وبغض النظر اذا كان خسر بطريقة غير مباشرة نتيجة انتظاره طوال هذه المدة فقد استطاع السعر أن يعود لمستوياته السابقة للأسباب التي ذكرناها سابقاً وسنذكرها الآن

ب- انشاء مؤسسة الاسكان: انشأت هذه المؤسسة في العام 99 وأعطت أول قرض بعد حوالي سنتين وفتحت مروحة التملك عن طريق القروض المدعومة أمام عدد كبير من اللبنانيين وخاصة موظفي القطاع الخاص - حيث كان موظفو القطاع العام يحظون بقروض بفوائد ميسرة منذ أوائل الثمانينات ولكن لم ينطبق هذا الأمر على غير موظفي الدولة. فساهم هذا الأمر من غير شك على ايجاد أرضية لأسعار العقارات انطلقت منها الى فورة كبيرة في الأعوام اللاحقة

ج- القروض المدعومة من مصرف لبنان: تدخل مصرف لبنان للمرة الأولى منذ انشائه في القروض العقارية لعامة الناس لدعمها من ناحية الفوائد أولا ومن ناحية تسهيل شروط القرض ثانياً - فالمرجح كان أن لا يعطي مصرفاً ما شخصاً عادياً قرضاً من هذا النوع قد يصل لمئات ألوف الدولارات من غير أن يكون مصرف لبنان موقع هذا القرض مع المقترض نفسه ليتشجع المصرف على القيام بالاقراض من غير هواجس

د- انخفاض الفوائد على سندات الخزينة (كما ذكرنا سابقاً) أدى أيضاً الى انخفاض الفوائد المدعومة وهو ما فتح باب الشراء أمام شريحة أكبر من الناس في نفس الوقت

ونعود الآن الى يومنا هذا، وتحديداً في توقعاتنا المعروفة لمستقبل سوق العقارات في الأعوام المقبلة في لبنان، فهل من عوامل مماثلة كالتي حصلت سابقاً لتنقذ القطاع من الانحدار في الأسعار؟

أي استحداث لضرائب جديدة أو زيادة في الضرائب الحالية سيضيق الخناق أكثر على نمو الآقتصاد، كما أنه لمن المستبعد أن تحصل ثورة جديدة مماثلة في قطاع تكنولوجي كالذي حدث في عالم الاتصالات في العقدين الماضيين لترفد جيوب الناس والدولة بمدخول جديد. أما بالنسبة لأسعار النفط، فلن ندخل في تحليل لاتجاه الأسعار وتأثير دخول النفط الصخري على أسعار النفط ومشتقاته، ولكن نستطيع القول أن الفورة في الأسعار التي حصلت مؤخراً وانتهت ابتداء من عام 2014، وصلت لأرقام (خاصة عامي 2008 و 2012) سيكون من شبه المستحيل الوصول الى أي رقم قريب منها في الأعوام المقبلة. كما أن حصول مؤتمرات جديدة لدول لتقوم بدعم لبنان (عن طريق هبات وقروض) سيكون من الصعب جداً في ظل الظروف المالية الداخلية لهذه الدول التي سبق أن دعمت لبنان في المؤتمرات السابقة. وأخيراً، لن يستطع لبنان في ظل الظروف التي ذكرناها أن يقترض بفوائد أدنى كدول أوروبا (مثل 1 و 2%) للظروف التي ذكرناها سابقاً - خاصة مع الحديث عن سلسلة رتب ورواتب جديدة ستثقل ميزانية الدولة وتأثيرها - ان حصلت بالشكل الذي يتأملونه - سيكون محدود جداً على الحركة الاقتصادية (والعقارات تحديداً) بسبب شمولها موظفي القطاع العام حصراً اضافة الى التوقعات بحدوث غلاء في أسعار المنتجات الاستهلاكية حالما حدوثها.

(كاتب المقال صديق للصفحة)