Real Estate in Lebanon: هل ستنفجر فقاعة العقارات في لبنان؟

للإجابة عن هذا السؤال، علينا أن نفهم أولا الوضع السابق والحالي للقطاع العقاري في لبنان.

الوضع العقاري السابق

منذ عام 2005، ارتفعت أسعار العقارات بشكل هائل مما أثر على كامل القطاع العقاري الّلبناني، وبحلول عام 2011، بلغ متوسط الزيادة أكثر من خمسة أضعاف (500٪)، في حين ارتفع الناتج المحلي الإجمالي بنحو 52٪[1] فقط خلال نفس الفترة. وقد ارتفعت أسعار المساكن في العاصمة بشكل كبير بحيث أصبحت معظم فئات الشعب اللّبناني غير قادرة على شراء مسكن. وقد وصل الإرتفاع إلى مستويات أعلى من معظم المدن الفاخرة في البلدان التي تتمتع بالاستقرار السياسي حيث الناتج المحلي الإجمالي للفرد أعلى بكثير مقارنةً بلبنان.

الوضع العقاري الحالي

أمّا الوضع الحالي لقطاع العقارات في لبنان، بإمكان المرء أن يلاحظ أن هذا الموضوع غير معالج بشكل عام من قبل وسائل الإعلام وتخفيه النخبة السياسية عن الشعب. هناك نقص في الشفافية وتضليل فيما يخصّ هذا الموضوع، والجهات المعنية لا تريد أن تعترف بأن القطاع العقاري قد دخل "وحدة العناية الفائقة" لأنها تؤثر مباشرة على مصالحهم الخاصة. المقصود هنا، البنوك وشركات العقارات العملاقة، المملوكة في الأغلب من قبل أرباب النظام السياسي وتوابعهم.

على الرغم من استمرار هذا الوضع في الفترة السابقة، يمكن اليوم لأي شخص أن يرى بأن هذا القطاع هو في وضع دقيق. وقد ظهرت أول إشارة واضحة للأزمة عندما قرر البنك المركزي خفض أسعار الفائدة[2]، التي من المتوقع أن تنخفض أكثر. وقد اتخذت هذه الخطوة بسبب بطء أداء القطاع العقاري خلال السنوات السابقة، وليس نتيجة تعاطف لدعم جيل الشباب ومساعدتهم للحصول على منزل.

العديد من الاستراتيجيات يتم تنفيذها للحفاظ على القطاع العقاري ومنع انهياره. ومن الإستراتجيات الأكثر شيوعا:

• تخفيض أسعار الفائدة.

• عروض المصارف لقروض السّكن.

• نشر شائعات عن ارتفاع مرتقب لأسعار العقارات في لبنان (إشتروا الآن لأن الأسعار سترتفع بعد إنتخاب الرئيس/ بعد تشكيل الحكومة/بعد ألإتفاق على قانون الإنتخاب. وغيرها).

•تعميم مقولة بأن هناك ندرة في ألأراضي.

• الإعلان عن أن العقارات هي دائما استثمار مربح.

• زيادة الحملات الإعلانية والدعاية والعروض.

• ممارسة التعتيم في المعاملات العقارية.

• استخدام تقنيات مخادعة عند البيع.

وبالنظر إلى هذه الاستراتيجيات اليوم، يمكننا أن نؤكد أن الإعلانات والدعايات لم تجدِ نفعاً، الشائعات ثبت عدم صحتها، اذ إنخفضت الأسعار عكس ما أشيع. أمّا فيما يخصّ القصة المتعلقة بالأراضي النادرة، فهي ليست أكثر من مجرد ادعاء مضلل إذ إنّ مدناً أقلّ مساحةً من لبنان هي أكثر اكتظاظاً بالسكان.

من ناحيتها، تقوم البنوك بخداع عامة الشعب بإستعمال عروض مختلفة لقروض سكنيّة، هي في الواقع مطابقة في المضمون لكن صيغتها الظّاهريّة مختلفة (دفعة أولى أعلى / سعر الفائدة أصغر أو دفعة أولى أصغر / سعر الفائدة أعلى). بالإضافة إلى ذلك، يتم استخدام تقنيات بيع مخادعة مثل تسويق 120 متر مربع لما هو فعلياً أقرب إلى 100 متر مربع مثلاً خلافاً لطرق البيع في جميع أنحاء العالم. أما بالنسبة للاستثمار المربح، فقد أصبح مقبولا عموما أن المطورين الذين استثمروا في العقارات بعد عام 2010 لم يجنوا الأرباح المتوقعة. وأخيرا خفض أسعار الفائدة، وهو الملاذ الأخير، كان له تأثير بسيط جدا في البداية كما كان متوقعا، لكنّه أظهر في وقت لاحق خيبة أمل ونكسة كبيرة[3].

للأسف، جميع الخطط المذكورة أعلاه لا تستند إلى أسس سليمة وقد أثبتت، بعد سنوات عديدة، أنها غير فعّالة وغير حقيقيّة حيث استمرّ القطاع العقاري في أداء ضعيف وتراجع ملحوظ منذ عام 2012. لماذا ؟ لأن أيّا من هذه الخطط لم تستهدف السبب الرئيسيّ وهو ضعف القوّة الشرائية للمشترين المحتملين.

الخيارات أصبحت اليوم صعبة أمام شركات التطوير العقاري والبنوك. السبب الفعلي لنقص البيع هو في الواقع إفتقار معظم الطبقات للإحتياطيات النقدية. أيا تكن الإستراتيجيات المنفّذة للتشجيع على شراء العقارات سوف تواجهها حقيقة حسابيّة بسيطة: قوة الشراء لا تسمح بالشراء. لقد فشل حتّى الان المطورون والبنوك في الحد من هوامش ربحهم لمنع انفجار الفقاعة العقاريّة. كلّما قاوم المطوّرون تصحيح الأسعار، أصبح خطر الانهيار أكبر، وازداد احتمال حصول عمليّات البيع بأقل من سعر التكلفة.

ما يشهده لبنان يسمى في الاقتصاد "فقاعة عقاريّة". ما هي بالضبط؟

هي عبارة عن عوامل تحدّد أسعار المساكن يغذّيها الطلب والمضاربة والإشاعات. تبدأ فقاعة العقارات عادة بزيادة الطلب (2006)، في مواجهة محدودية العرض التي تستغرق وقتا طويلا نسبيا لتجديد مواردها وزيادتها (2010). المضاربون يدخلون السوق، ممّا يزيد العرض أكثر. في مرحلة ما، ينخفض الطلب لكن في نفس الوقت تستمرّ زيادات العرض (2012 حتى الآن)، مما يؤدّي إلى انخفاض حاد في الأسعار - وتنفجر الفقاعة.

وكما يشير التعريف، من المتوقع أن تنفجر هذه الفقاعة، ليس فقط بسبب القاعدة الرّئيسية للعرض والطلب، ولكن أيضا بسبب العوامل التالية:

- زيادة البطالة؛ (البطالة بين الشباب تتجاوز 35 في المائة)[4]